Polacy coraz chętniej inwestują w nieruchomości za granicą. Ciekawy kierunek – Dubaj

W rozmowie z nami opowiada o bezpiecznym zakupie i wynajmie mieszkania w Zjednoczonych Emiratach Arabskich, zaletach inwestowania w nieruchomości za granicą i o tym, że kawalerka w Dubaju może czasem kosztować tyle samo… co niewielkie mieszkanie w Warszawie.

Co powoduje, że Polacy coraz chętniej inwestują w nieruchomości za granicą?

Aspektów jest co najmniej kilka. Była to pandemia, w wyniku której okazało się, że możemy pracować zdalnie, niemal z każdego miejsca na świecie. I przymus mieszkania tam, gdzie jest nasze biuro, przestał obowiązywać. Wiele osób zauważyło, że skoro w czasie pandemii pracowali przez wiele miesięcy zdalnie i ten system pracy ciągle jest podtrzymywany, a ryzyko kolejnych lockdownów nadal istnieje, to czemu by nie mieć miejsca na świecie, w którym ciepło i słonecznie jest cały rok. Wiec pierwszym z aspektów na pewno jest pandemia i praca zdalna. 

Numer dwa – to inflacja. Staramy się nie przetrzymywać oszczędności na koncie, tylko je inwestować. Nieruchomości to jeden z najbardziej stabilnych rodzajów inwestycji. Z atrakcyjnie położonej nieruchomości możemy zawsze sami skorzystać, ale możemy też ją wynajmować i czerpać dochód pasywny, a przy tym ona jeszcze w każdym roku zyskuje na wartości. 

Wraz z rozwojem gospodarki Polacy się bogacą i coraz częściej mają oszczędności, które mogą inwestować. Oczywiście najpierw inwestują w nieruchomości Polsce, żeby mieć swój dom, zabezpieczyć dzieci. Ale bardzo często, szczególnie jeśli mówimy o kwotach rzędu ok. miliona złotych (a wbrew pozorom jest to kwota, którą wielu Polaków ma w oszczędnościach) chętnie wybierają inwestycje za granicą, mając z tego ogromne korzyści. 

Które kierunki najchętniej wybierają Polacy inwestujący w nieruchomości zagraniczne?

Skupię się trzech rynkach, które szczególnie upodobali sobie nasi klienci. Dubaj, który ostatnio jest absolutnym hitem, Hiszpania, która już od lat jest ulubioną destynacją Polaków, jeśli chodzi o domy wakacyjne bądź inwestycje czysto zarobkowe i Chorwacja, którą wiadomo – uwielbiamy. Można tam dojechać samochodem w ciągu jednego dnia, więc jest to doskonały wybór, szczególnie dla rodzin, które mają dzieci i podróż samolotem nie jest dla nich wygodna. 

Drugi lub kolejny dom to zawsze dobry pomysł na inwestycję. Dobrze jest móc zdywersyfikować portfel nieruchomości. Najczęściej ma on pełnić funkcję domu wakacyjnego. Nasi klienci często używają go też w modelu hybrydowym, czyli np. we wspomnianym Dubaju, gdzie przez 7-8 miesięcy w roku jest przepiękne lato i temperatury rzędu 20-30 st. C, czyli idealne dla nas. Mamy ciepłe, czyste morze. Jest to bardzo bezpieczne miejsce. Możemy tam mieszkać nawet pół roku, a przez kolejne pół roku wynajmować mieszkanie w trybie krótkoterminowym i czerpać z tego duże przychody. Plus oczywiście ta nieruchomość cały czas będzie nam drożała. 

Chorwacja i Hiszpania wydają się mi dość oczywistym wyborem – tam koszty życia i nieruchomości są bardziej zbliżone do polskich. Jednak Dubaj wydaje się bardzo drogi i ekskluzywny. Czy przykładowy milion złotych, o którym Pani wspomniała, czyli wartość średniej wielkości mieszkania w dużym mieście w Polsce, albo domu pod miastem, wystarczy, żeby zainwestować w apartament w Dubaju? 

Tak. I to jest najbardziej zaskakujące. 

Korzystając z danych z portalu Numbeo, który porównuje koszty życia oraz ceny nieruchomości we wszystkich lokalizacjach świata, możemy zestawić ze sobą Dubaj i Warszawę. Według tych danych widać, że rynek dubajskich nieruchomości jest niedoszacowany, a ceny lokali za m2 są tańsze niż w Warszawie. Z kolei wg raportu Bloomberga, który ocenia ryzyko bańki nieruchomości, gdzie na skali o rozpiętości od -1 do +3 punktu, rynki nieruchomości między 1,5-3 pkt są w ryzyku bańki, Dubaj jest na poziomie -0,6. Warszawa jest w nim oceniona jako rynek dobrze oszacowany, a dla porównania Frankfurt, Toronto, Paryż czy Amsterdam są lokalizacjami, gdzie ceny zostały już tak napompowane, że bańka może pęknąć w każdym momencie. W Dubaju możemy kupić studio, czyli kawalerkę już od 750 tys. zł, a w tej cenie rzadko można znaleźć coś fajnego w Warszawie. Mając milion, można szukać już mieszkania typu one bedroom, czyli dwupokojowego.

Jak w Dubaju wyglądają kwestie związane z dłuższym pobytem, jeśli np. chcemy zamieszkać w swoim mieszkaniu przez kilka miesięcy, jakich formalności należy dopełnić?
 

Zakup  nieruchomości na poziomie 750 tys. dirhamów (dirham i złotówka, mają porównywalną wartość), pozwala nam ubiegać się o 3-letnią wizę inwestorską, która pozwala tam na stałe zamieszkać, założyć konto w banku i mieć prawa takie same, jak każdy inny rezydent. Podróż do ZEA też nie jest kłopotliwa. Wiele linii lotniczych oferuje połączenia z Dubajem czy Abu Zabi. Oprócz prestiżowej linii Emirates, dolecimy tam również polskimi liniami lotniczymi LOT, a także tanimi przewoźnikami typu Wizz Air. Z Katowic do Dubaju w grudniu znalazłam bilety w cenie 300 zł za jedną stronę. Lecimy tam około 5 godzin. Droga z Warszawy nad polskie morze zajmuje więcej czasu. 

A co z bezpieczeństwem oraz zwyczajami w regionie tak odmiennym kulturowo?

Dubaj jest bardzo bezpieczny, co potwierdzają dane z wielu raportów – jest to jedno z najbezpieczniejszych miejsc na świecie. 89 proc. mieszkańców Dubaju stanowią ekspaci, więc są to ludzie o wszystkich kolorach skóry, wszelkich kultur i religii. I wszystkie one są tak samo respektowane – obchodzi się tam zarówno święta Bożego Narodzenia, hinduistyczne święto światła Diwali, jak i święty miesiąc w kalendarzu muzułmańskim - Ramadan. 

Ceny nieruchomości zarówno w Polsce, jak i w całej Europie wciąż rosną. Jak to wygląda w Dubaju? Czy nasza nieruchomość też będzie ciągle nabierała wartości?

Jest to na pewno rynek dużo bardziej zmienny i dynamiczny. Trendy w Warszawie czy w Europie jesteśmy w stanie przewidzieć dużo bardziej. I one są zazwyczaj zwyżkowe. W Dubaju jest różnie. W zależności od sezonu, koniunktury, od tego, czy są organizowane duże eventy, tak jak ostatnie Targi Dubaj Expo 2022, które przyciągały rzesze turystów. O Dubaju się mówiło, więc ceny nieruchomości wzrosły, mimo że dalej są bardzo atrakcyjne. 

Kiedy w takim razie warto inwestować w nieruchomości w Dubaju?

Nasze lato jest dobrym czasem na zakup nieruchomości na tamtym rynku, wtedy zawsze jest trochę taniej, ponieważ od listopada do marca, kiedy u nas jest zimno i szaro, to tam jest dużo większy popyt, który trochę spada latem. Kiedy skończy się Expo, to też zainteresowanie nieruchomościami spadnie. Natomiast te wahania cenowe nie są duże. 

Wiadomo, że wpływa na to też sytuacja polityczna, konflikty, wartość pieniądza itd., więc staramy się nie przewidywać przyszłości. Natomiast gospodarka Dubaju jest bardzo silna, mają też dobre relacje ze Stanami Zjednoczonymi. Wartość dirhama do dolara amerykańskiego jest zawsze stała. Nie ma dużej inflacji. Dodatkowo dochodzą też atrakcyjne stopy zwrotu z najmu. 

Jak kształtują się stawki najmu na tamtejszym rynku?

Według raportu Numbeo z 5 kwietnia 2022r. średnia cena najmu mieszkania typu 1 bedroom (2 pokoje) w centrum wynosi 6680PLN miesięcznie, natomiast średnia cena zakupu nieruchomości w centrum to 14.900PLN za mkw, także w porównaniu do Warszawy to bardzo atrakcyjne ceny.

Podsumowując – w Dubaju, inwestując mniej pieniędzy, mamy dużo wyższą stopę zwrotu z najmu. Przy zakupie nieruchomości odprowadza się jednorazową opłatę na rzecz tzw. Dubai Land Department, to taki ekwiwalent naszego PCC. Często, jeżeli kupujemy na rynku pierwotnym, jest on częściowo opłacony przez dewelopera. Normalnie wynosi on 4 proc., ale deweloper często oferuje promocję i opłaca 2 proc. DLD lub nawet całość. Oprócz tego nie ma ani podatku od nieruchomości, ani dochodowego.

Jak wygląda bezpieczeństwo najmu długoterminowego w Dubaju? Czy dochodzenie swoich praw w przypadku niewypłacalności najemcy jest dla właściciela trudne?

Jeśli chodzi o najem długoterminowy, w Dubaju nie ma praktyki opłacania czynszu najmu co miesiąc. Płaci się albo za cały rok z góry, albo w czekach kwartalnych. Nie ma takich sytuacji, że ktoś nie płaci pół roku czynszu, zmienia zamki i nie jesteśmy w stanie go wyeksmitować. Myślę, że Dubaj jest pod tym względem bardzo bezpiecznym miejscem, w którym dba się o to, by respektować lokalne prawo. Jeśli ktoś nie płaci czynszu, to łatwo go wykwaterować. Poza tym jest to miejsce młode, prężnie działające, przyciągające biznesmenów i osoby, które żyją na wysokim poziomie. Mało jest tam ludzi, którzy mają problemy finansowe. 

Z kolei najem krótkoterminowy w wielu krajach został mocno przycięty ze względu na pandemię. Jak wygląda kwestia radzenia sobie z koronawirusem i obecny stan turystyki w Dubaju?

Dubaj świetnie poradził sobie z pandemią, w pierwszym jej półroczu wprowadzono kompletny lockdown, godzinę policyjną i dezynfekowanie w nocy wszystkich przestrzeni publicznych, a gdy tylko dostępna była szczepionka obowiązkowo szczepiono wszystkich obywateli. Tak poważne podejście do walki z pandemią dało świetne rezultaty, jesienią 2020 roku Dubaj kompletnie się otworzył, a życie wróciło do normy. Stąd mnóstwo cyfrowych nomadów z całego świata przeniosło się tam na stałe. Dodatkowym ułatwieniem było wprowadzenie przez władze wizy dla freelancerów. 

To właśnie uwielbiam w Dubaju, że ciągle się zmienia i wychodzi naprzeciw potrzebom swoich mieszkańców. Kiedyś było to miejsce raczej konserwatywne i przepełnione luksusem, teraz znajdziemy tam również miejsca stworzone z większym luzem i rozrywką na każdą kieszeń. Darmowe otwarte plaże, takie jak La Mer czy Kite Beach z food truckami, boiskami do siatkówki plażowej i ścieżkami biegowymi to tylko niektóre z darmowych atrakcji. Mając własne mieszkanie w Dubaju, możemy wbrew pozorom podróżować taniej. 

Rozmawiamy o samych zaletach inwestowania w dubajskie nieruchomości. A czy są jakieś minusy, na co warto zwrócić uwagę i czego unikać?

Polecam, by przy zakupie nieruchomości zdać się na ekspertów i mieć swojego doradcę. Unikałabym wyszukiwania ofert deweloperskich w Internecie samemu, nie znając lokalnego rynku. W przypadku Dubaju mamy bardzo dużo nowych inwestycji, które wyglądają pięknie, mają atrakcyjne części wspólne i dobrą cenę. Jednak zawsze warto zrobić dokładną analizę, prześledzić, co dany deweloper wcześniej wybudował, jak długo jest na rynku, jakie ma zasoby finansowe, czy na pewno ten projekt ukończy. Tym bardziej, jeżeli kupujemy coś w tzw. systemie off-plan, czyli inwestujemy teraz, a odbieramy nieruchomość za rok czy dwa. 

Klienci, którzy zgłoszą się do nas, mogą liczyć na to, że robimy bardzo dokładną analizę rynku i w Dubaju pracujemy tylko z najlepszymi deweloperami, którzy są na rynku od wielu lat, wybudowali już niejedno osiedle, oferują świetną jakość produktu i zapewniają naszym klientom pewną inwestycję. 

Czy w Dubaju można zainwestować tylko w nieruchomości na rynku pierwotnym?

Nie. Prężnie działa także rynek wtórny. Jest on bardzo dynamiczny. My jako Lions Estate planujemy poszerzenie oferty o apartamenty z rynku wtórnego, jednak jest to o tyle trudne, że – jeżeli kupujemy z perspektywy klienta, który mieszka w Polsce, to trudno mu znaleźć się w Dubaju z dnia na dzień, by te nieruchomości obejrzeć. Nawet jeśli oglądamy coś wirtualnie, to zanim dotrzemy na prezentację, to oferta może już nie być aktualna. Przy zakupie w systemie off-plan od dewelopera, poznajemy całą inwestycję, oglądamy lokale pokazowe, mieszkań jest dużo, i możemy zrobić rezerwację, nie wychodząc z domu. Natomiast na miejscu współpracujemy również ze sprawdzonymi, bardzo dobrymi brokerami, którzy pracują także na rynku wtórnym. 

Zakup mieszkania i formalności z tym związane są skomplikowane, nawet gdy nabywamy nieruchomość we własnym kraju. Jak wygląda cały proces zakupowy za granicą?

Wbrew pozorom nie jest to takie trudne. W Dubaju, gdy mamy już decyzję klienta, że zdecydował się na wybraną ofertę, należy tą transakcję zabezpieczyć. U dewelopera zabezpieczeniem jest 10 proc. wartości nieruchomości i podpisanie umowy rezerwacyjnej, do tego dochodzą wspomniane wcześniej opłaty DLD. Inwestor może zgłosić się na podpisanie umowy sam lub upoważnić agenta, czyli kogoś z naszego zespołu. Po dopełnieniu powyższych formalności i wypełnieniu dokumentów podpisujemy umowę sprzedaży.

A jak jest w przypadku kredytowania zakupu środkami z banku? 

W Dubaju możemy dostać kredyt od banku lokalnego. Jeśli nie jesteśmy jeszcze rezydentami, to może on opiewać na 50 proc. wartości nieruchomości. Co do polskich banków, to w przypadku inwestycji w UE też możemy spróbować uzyskać kredytowanie. Wiem, że nie każdy bank się na to godzi, ale są banki, które tych kredytów udzielają. Ale mamy też swoich lokalnych doradców kredytowych. Chętnie podpowiemy naszym klientom, co robić i damy kontakty do specjalistów, którzy się tym zajmują. 

Podsumowując. Dziś inwestowanie w nieruchomości w Dubaju jest możliwe prawie dla każdego.

Tak właśnie jest.

Bardzo dziękuję za rozmowę.