Formy zarządzania nieruchomością wakacyjną

Kapitał ulokowany w nieruchomości może przynieść zysk na dwa sposoby. Po pierwsze, jeśli wartość lokalu wzrośnie, po latach można sprzedać go z zyskiem. Po drugie, dodatkowe mieszkanie może generować dochody dzięki przeznaczeniu go na wynajem. Praktyka pokazuje, że najem krótkoterminowy jest bardziej opłacalny od długoterminowego, dlatego popularnością wśród inwestorów cieszą się apartamenty w miejscowościach turystycznych. Dodatkowy walor takiej inwestycji stanowi fakt, że zapewniając sobie źródło dochodu, jednocześnie zyskujemy miejsce, w którym możemy spędzać własne wakacje, oszczędzając na hotelu.

Nieruchomością wakacyjną można zarządzać na kilka sposobów. Warto wybrać odpowiedni dla siebie, uwzględniając swoje możliwości, ilość czasu, jaką dysponujemy oraz oczekiwania co do spodziewanych zysków.

Samodzielne zarządzanie

Taka forma zarządzania jest odpowiednia dla osób, które mieszkają blisko własnej nieruchomości wakacyjnej i dysponują dużą ilością wolnego czasu. Wówczas będą mogły samodzielnie jej doglądać, przygotowywać ją na przyjazd gości oraz zapewnić im odpowiednią obsługę. W ten sposób można oszczędzić na prowizji, którą należałoby wypłacać firmie zarządzającej. Dodatkowym walorem jest niezależność w podejmowaniu kluczowych decyzji. Jeśli samodzielna opieka nad nieruchomością nie jest możliwa, konieczne będzie zatrudnienie pracowników, takich jak osoby sprzątające, obsługa recepcji czy ochrona. Wówczas należy przeliczyć, czy koszty takiego przedsięwzięcia nie będą wyższe niż ewentualna prowizja dla firmy zarządzającej, oferującej kompleksowe usługi. Kolejne utrudnienie to konieczność samodzielnego prowadzenia strategii marketingowej w celu zapewnienia sobie odpowiedniego obłożenia. Brak ciągłości wynajmu spowoduje straty finansowe.

Kolejną grupę inwestorów decydujących się na taką formę zarządzania stanowią osoby, które kupują nieruchomość wakacyjną przede wszystkim z myślą o własnym wypoczynku. Nie wynajmują pokoi przyjezdnym, ewentualnie robią to sporadycznie, mając na celu nie tyle regularny zysk, co zwrot kosztów utrzymania obiektu. Planują po kilku latach sprzedać nieruchomość z zyskiem, spodziewając się wzrostu jej wartości. Takim osobom szczególnie poleca się zakup lokali w miejscowościach, których potencjał prawdopodobnie rozwinie się w przyszłości, np. dzięki inwestycjom zaplanowanym w okolicy. Wówczas wartość takich nieruchomości wzrośnie.

Condoinwestycja lub aparthotel

Inwestując w tego typu obiekt, rezygnujemy z pewnej niezależności, powierzając zarządzanie nieruchomością profesjonalnej firmie. W praktyce poszczególni inwestorzy wykupują pojedyncze apartamenty w większym budynku, a firma zarządzająca zapewnia obsługę hotelową, zajmuje się marketingiem, troszczy się o odpowiednie obłożenie itd. Zyski dzielone są między właściciela a administratora nieruchomości, zgodnie z zasadami zawartymi w umowie. Jest to forma inwestowania dostępna dla osób, które nie dysponują dużą ilością czasu lub nie posiadają wiedzy branżowej, a zależy im na regularnych przychodach. Ważny jest tutaj wybór doświadczonej firmy zarządzającej, ponieważ od jej działań w dużej mierze będzie zależało powodzenie przedsięwzięcia i wysokość przychodów.

Obecnie zaciera się różnica między pojęciami „inwestycja condo” i „aparthotel”, które często stosowane są zamiennie. Zakup pokoju w aparthotelu zakłada wybór – właściciel może podpisać umowę najmu z firmą zarządzającą budynkiem albo zrezygnować z takiego rozwiązania i zachować apartament do własnej dyspozycji. W przypadku inwestycji condo umowa najmu jest obowiązkowa. Może ona jednak zawierać zapis pozwalający właścicielowi zamieszkać na stałe w swoim apartamencie lub spędzać w nim wakacje. Skoro pomieszczenia te zostają włączone do systemu hotelowego, nabywca może z nich korzystać pod warunkiem, że nie zostały one wcześniej zarezerwowane przez turystów. Kolejna różnica polega na tym, że inwestycje condo umożliwiają najemcom korzystanie nie tylko z pokoju lub apartamentu, jak to wygląda w przypadku aparthotelu, ale oferują również dodatkową infrastrukturę, np. basen, siłownię, saunę, korty tenisowe itd.

Timesharing

Takie rozwiązanie nie stanowi formy inwestowania, ale wybierane jest przez osoby poszukujące nieruchomości, w której same mogłyby spędzać wakacje. Timesharing polega na tym, że kilka osób dzieli się jednym obiektem. Żadna z nich nie kupuje go na własność, lecz zobowiązuje się do uiszczania opłaty, która uprawnia do przebywania w nieruchomości w ustalonym okresie. Bezpieczeństwo tej formy zarządzania obiektem zapewniają regulacje zawarte w ustawie o timeshare. Zgodnie z nią przez umowę timeshare rozumie się umowę, na podstawie której konsument, odpłatnie, nabywa prawo do korzystania, w okresach wskazanych w umowie, z co najmniej jednego miejsca zakwaterowania, zawartą na okres dłuższy niż rok. Takie rozwiązanie stanowi zabezpieczenie przed zmianą cen w okresie, na jaki umowa została zawarta.

Decydując się na timesharing, zyskujemy pewność, że w określonym czasie będziemy mogli spędzić wakacje w ulubionym miejscu. Zaleta ta może być jednak postrzegana jako wada – nie każdy chce spędzać wakacje co roku w tej samej miejscowości. Timesharing często umożliwia jednak uczestnictwo w wymianie wakacyjnej – po spisaniu odpowiedniej umowy konsument uzyskuje prawo do korzystania z miejsca zakwaterowania lub prawo do nabycia innych usług świadczonych przez przedsiębiorcę, w zamian za umożliwienie innym konsumentom korzystania z miejsca zakwaterowania, będącego przedmiotem jego umowy timeshare. Ustawa zawiera również wzory standardowego formularza informacyjnego i formularza odstąpienia od umowy.

Timesharing jest też dobrą opcją dla osób, które posiadają niezależną nieruchomość lub pokój czy apartament w aparthotelu albo inwestycji condo. Podpisując z konsumentami umowę timeshare, inwestorzy zyskują pewność, że przez kilka lat obiekt będzie przynosił zysk dzięki odpowiedniemu obłożeniu.

Co wybrać?

Nie można stwierdzić, która z form zarządzania nieruchomością wakacyjną jest obiektywnie najbardziej korzystna. Jest to uzależnione od indywidualnych możliwości i oczekiwań. Samodzielne zarządzanie sprawdzi się w przypadku osób, które mają odpowiednie przygotowanie i dysponują wolnym czasem. System condo wybiorą ci, którzy gotowi są zrezygnować z niezależności i części zysku w zamian za oszczędność czasu (dzięki powierzeniu zarządzania nieruchomością profesjonalistom). Timesharing będzie zaś dobrym rozwiązaniem dla osób, którym zależy nie tyle na korzyściach z wynajmu, co na możliwości zaplanowania własnych wakacji, oraz dla tych, którzy nie chcą lub nie mogą sobie pozwolić na zakup lokalu, choćby ze względów finansowych. Inwestorzy, posiadający własne nieruchomości, mogą wybrać taką formę umowy z konsumentami w celu zapewnienia sobie ciągłości zysku.