Condo w pozytywnym świetle – obalamy mity na temat nieruchomości inwestycyjnych

Jeśli zakup condo, to wyłącznie w kurorcie

Czy słusznie uważa się, że system condo obejmuje jedynie inwestycje powstające w nadmorskich lub górskich kurortach? Niekoniecznie. Condo doskonale działa w największych miastach Polski, gdzie powstają bardzo prestiżowe hotele. Tego typu obiekty biznesowe są lokalizowane w centrach miasta, w pobliżu biurowców czy dworców głównych, gdzie osoby z wysokich szczebli biznesowych chcą wynająć wygodny apartament w niewielkiej odległości od firmy.

Inwestując w condo hotele, nie zarobimy więcej niż przy samodzielnym wynajmie mieszkania

Sytuacja na polskim rynku jest korzystna dla inwestowania w condo hotele. W przypadku tego typu inwestycji mamy gwarancję zysku w okresie 10 lub 15 lat, a cały zainwestowany kapitał może się zwrócić w ciągu 15 lat, co jest dużo bardziej opłacalne niż zakup mieszkania na najem długoterminowy (ten typ najmu najczęściej preferują Polacy). Warto podkreślić, że stawki najmu mieszkania nie nadążają za wzrostem cen mieszkań. W największych miastach w Polsce po opłaceniu podatku możemy liczyć na zysk w wysokości średnio 5 proc. czynszu w skali roku. Pamiętajmy, że po kilku latach w mieszkaniu należy przeprowadzić remont, co dodatkowo wygeneruje koszty i zmniejszy zyski.

Wysoka cena zakupu, ogromna marża dewelopera

Stawka za metr kwadratowy w condo hotelu nie ma nic wspólnego z marżą. Należy pamiętać, że kluczową rolę przy opłacalności tego typu inwestycji odgrywa adres. Cena zakupu gruntu w najlepszej dostępnej lokalizacji, nie na peryferiach miast, jest bardzo wysoka. Dodatkowo obiekt musi być wykończony w wysokim standardzie. Powstające restauracje, sale bankietowe lub centra konferencyjne, strefy spa&welness to ogromny wydatek dla inwestora. Ze względu na dużą intensywność eksploatacji obiektu, apartamenty i części wspólne muszą być budowane przy użyciu najlepszych materiałów. W przeciwnym wypadku już po kilku latach zaistniałaby konieczność przeprowadzenia generalnego remontu praktycznie całej nieruchomości. Hotel zarabia na siebie nie tylko poprzez wynajem pokoi, ale również dzięki dodatkowym usługom w postaci udostępniania firmom sal konferencyjnych. Przy tej okazji podmioty chętnie wynajmą również pokoje dla pracowników. 

Po zakupie apartamentu w systemie condo hotelu inwestor nie będzie mógł go sprzedać i wycofać się z inwestycji

Jeśli lokal, który chcemy kupić, będzie wydzielony i zostanie założona Księga Wieczysta, to jego sprzedaż wygląda dokładnie tak samo, jak w przypadku mieszkania. Często również w umowach przedwstępnych znajdziemy zapis o prawie pierwokupu. Najczęściej odkupienie odbywa się po cenie zakupu lub za 110 proc. wartości nieruchomości, według aktualnie obowiązujących na rynku stawek. 

Mityczny procent zysku, czyli ile tak naprawdę można zarobić. Czy gwarantowana stopa zwrotu może wynosić 10-12 proc.?

Stopa zwrotu z inwestycji jest uzależniona od wielu czynników, takich jak: lokalizacja, standard wykończenia nieruchomości, operator hotelu. To między operatorem a właścicielem apartamentu dzielony jest zysk z najmu. Istnieją dwa sposoby rozliczania między operatorem a właścicielem lokalu. Pierwszym jest opcja z gwarancją, gdzie inwestor otrzymuje stałą stopę zwrotu, a na zyski nie ma wpływu obłożenie hotelu. Druga opcja to rozliczenie zysku między stronami na zasadzie 50/50 i jest ona uzależniona od obłożenia condo hotelu. Warto pamiętać, że gwarantowana stopa zwrotu przewyższa dzisiejsze oprocentowanie lokat bankowych. Jej realna wysokość kształtuje się na poziomie 6-9 proc. Zyski powyżej 10 proc. są raczej niemożliwe, a nawet bardzo ryzykowne.  

Inwestor zarabia również na częściach wspólnych, np. korzystaniu przez gości z dodatkowo płatnego basenu, SPA itp. 

To zależy od inwestycji. Trzeba zweryfikować szczegółowe zapisy umowy. Z doświadczenia wiem, że zdarzają się inwestycje, w których oprócz gwarantowanej stopy zwrotu, ma się również udział w przychodach np. z restauracji, sal konferencyjnych, strefy SPA itd. Należy jednak pamiętać, że w takim przypadku gwarantowana stopa zwrotu jest niższa i wynosi około 4- 5 proc.

Pobyt właścicielski – inwestor przyjeżdża, kiedy chce

W inwestycjach condo sprzedawanych z opcją wynajmu właścicielskiego, inwestor może zajmować lokal przez kilkanaście dni w roku. Niejednokrotnie z apartamentu ma prawo korzystać jedynie jego najbliższa rodzina, a udostępnianie znajomym jest niedozwolone. Warto pamiętać o tym, że pobyt właścicielski jest zwykle niemożliwy w okresach największego obłożenia, tj. w szczycie sezonu czy w święta.

Inwestor zarabia tylko w sezonie, czyli nad morzem latem, a w górach zimą

Zyski w dużej mierze determinuje lokalizacja obiektu. Nieruchomość inwestycyjna musi znajdować się w miejscu, w którym popyt na apartament będzie przez cały rok –  bez względu na to, czy jest to morze czy góry i jaka jest pora roku. Dodatkowo w przypadku obiektów biznesowych sezon turystyczny nie ma najmniejszego znaczenia. Inwestycje zlokalizowane np. przy dworcach głównych czy biurowcach poradzą sobie z zapełnieniem obłożenia. Inwestor ze względu na duże ryzyko nie może pozwolić sobie na zakup apartamentu w inwestycji, która generuje ruch okresowo, np. przez 3 miesiące w roku.

Zysk zależy od usytuowania apartamentu w budynku 

Jeśli inwestor nabywa apartament z gwarantowaną stopą zwrotu, nie ma najmniejszego znaczenia czy posiada lepszą lub gorszą ekspozycję (np. widok na las, a nie na morze). Może mieć to jednak znaczenie, kiedy inwestor zdecyduje się sprzedać nieruchomość. Wtedy dużym plusem będzie atrakcyjny widok.