Inwestycja w mieszkanie lub nieruchomość komercyjną

Inwestycja w mieszkania

Na inwestycyjny zakup mieszkania decydujemy się zazwyczaj z kilku powodów. Najem pozwoli nam uzyskiwać regularne przychody, a wartość nieruchomości powinna systematycznie wzrastać. Co prawda nie ma gwarancji, że ceny będą ciągle rosły w podobnym tempie, to jednak zakup nieruchomości jest uważany jako pewna i stabilna inwestycja, w dobry sposób zabezpieczająca posiadany kapitał i dająca zadowalające zyski w dłuższym okresie.

W 2023 roku ceny mieszkań rosły nawet o 20 proc. w ujęciu rok do roku. Nie możemy zakładać aż takich wysokich wzrostów, ale biorąc pod uwagę historyczne dane, możemy oczekiwać wzrostu wartości o kilka procent rocznie.

Kupując mieszkanie, które przeznaczymy na wynajem, oprócz ceny musimy uwzględnić środki, które będą nam potrzebne na jego przygotowanie. W przypadku zakupów na rynku pierwotnym musimy wykończyć ją z uwzględnieniem potrzeb najemców. W przypadku rynku wtórnego najczęściej konieczny jest remont i zakup nowego wyposażenia.

Rodzaj najemców będzie uzależniony od wielkości mieszkania, jego lokalizacji oraz standardu wykończenia i wyposażenia lokalu. Warto wcześniej zastanowić się, komu chcemy wynajmować, ponieważ inne oczekiwania będą mieli studenci i młodzi ludzie rozpoczynający dopiero samodzielne życie, a inne będą potrzeby rodzin z dziećmi.

Ryzyko związane z inwestycją w mieszkania

Załamanie rynku i nagły spadek cen to jedno z ryzyk, jakie musimy zaakceptować, decydując się na inwestycję w nieruchomości. Okresowe spadki wartość nie powinny być jednak groźne, jeśli zyski w inwestycji będziemy kalkulować w perspektywie kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu lat.

Ryzyko, które jest o wiele bardziej istotne dla większości inwestorów, to problemy z najemcami. Na rentowność inwestycji negatywnie wpływają okresy, kiedy mieszkanie stoi puste i czeka na nowych lokatorów.

Największym problemem jest jednak prawo, które lepiej chroni interesy najemców niż właścicieli. Inwestorzy bardzo często obawiają się problemów związanych z eksmisją uciążliwych osób i odzyskaniem nieruchomości nawet w sytuacji, w której lokatorzy nie płacą regularnie czynszu lub niszczą mieszkanie.

Najskuteczniejszym sposobem zabezpieczenia się przed taką sytuacją jest obecnie podpisanie umowy najmu okazjonalnego. W niej najemca składa oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i wskazuje inny lokal, do którego będzie mógł się przenieść. Umowa w formie aktu notarialnego skraca procedury związane z uzyskaniem zgody na eksmisję.

Inwestycja w apartamenty na wynajem

Inną formą zarabiania na mieszkaniu jest zakup apartamentu inwestycyjnego, położonego w atrakcyjnej miejscowości. Zyski z tego typu inwestycji są uzależnione od zainteresowania ze strony turystów. Na wysokość naszych przychodów będą miały wpływ takie czynniki, jak wielkość mieszkania, jego lokalizacja, standard apartamentu oraz całego budynku, oraz inne atrakcje, z których będą mogli skorzystać goście np. basen, czy siłownia. Im ciekawszy lokal, tym większe szanse, że będzie on regularnie wynajmowany.

Decydując się na zakup apartamentu, najczęściej odchodzi nam konieczność wykańczania go i przygotowania go do najmu, ponieważ usługami takimi zazwyczaj zajmuje się zarządca, którego możemy wynająć do kompleksowej opieki nad mieszkaniem. W zamian za ustaloną miesięczną opłatę rolą zarządcy będzie również pozyskanie najemców, kontakty z nimi, sprzątanie mieszkania i przygotowanie go dla nowych gości oraz utrzymanie właściwego stanu lokalu i realizowanie bieżących napraw.

Ze względu na rodzaj podpisywanej umowy, rozwiązanie takie może być też bezpieczniejsze dla właścicieli, który nie mają w tym przypadku problemu z usunięciem gości, którzy chcieliby nielegalnie zajmować lokal po zakończeniu umowy.

Inwestycja w lokale komercyjne

Mniej popularną formą inwestowania w nieruchomości jest zakup na wynajem lokalu komercyjnego. Nieruchomości komercyjne mogą być bardzo różne. Zaliczamy do nich lokale usługowe, przeznaczone pod działalność handlową, gastronomiczną, medyczną, powierzchnie biurowe, magazynowe, a także tereny przemysłowe. Takie nieruchomości nazywane są również lokalami użytkowymi.

W przypadku inwestycji w lokal użytkowy znacząca może być zasobność portfela, ponieważ tego typu nieruchomości mogą być zdecydowanie droższe od mieszkań. Istotna będzie też nasza znajomość rynku i oferty konkurencji. Dla nieruchomości komercyjnej bardzo duże znaczenie ma jej lokalizacja, przeznaczenie oraz wielkość grupy potencjalnych odbiorców. Zysk z inwestycji można przyjąć na poziomie kilkunastu procent w skali roku.

Stosunkowo łatwo powinniśmy znaleźć najemcę nowoczesnego biura położonego w prestiżowych lokalizacjach albo lokalu pod sklep spożywczy lub działalność usługową zlokalizowanego na dużym osiedlu. Większe zyski możemy jednak uzyskać w przypadku wynajmowania przestrzeni magazynowych lub hal produkcyjnych, jednak koszty związane z zakupem i przygotowaniem do najmu takiej nieruchomości będą zdecydowanie wyższe.

Trzeba pamiętać, że każda nieruchomość komercyjna musi spełniać określone standardy, wymogi przyjęte dla danej branży, czy wymogi bezpieczeństwa jej użytkowania.

Ryzyko inwestycji w lokale użytkowe

Ryzyko w przypadku inwestycji w nieruchomości komercyjne związane jest przede wszystkim z wysokimi kosztami ponoszonymi na początku, koniecznością odpowiedniego przygotowania lokalu i mogącymi się pojawić trudnościami w znalezieniu najemcy.

Właściciel ponosi też ryzyko związane z niepowodzeniem biznesu dzierżawcy. Konieczność szukania nowego kontrahenta może naznaczać przerwy w najmie i uzyskiwanych z niego dochodach.  Koszty utrzymania odpowiedniego stanu technicznego lokalu, konieczność realizacji okresowych przeglądów instalacji, czy wysokość podatku od nieruchomości również negatywnie wpływają na rentowność przedsięwzięcia. Należy to wszystko wziąć pod uwagę przed podjęciem decyzji o wyborze formy inwestycji.