Kredyt na nieruchomość inwestycyjną

Załóżmy, że chciałabym zainwestować w apartament w aparthotelu albo w inwestycji condo, ale nie mam gotówki. Jak wygląda procedura kredytowania takiej inwestycji?

Jest to dosyć specyficzny proces. Dużo zależy od formy nieruchomości i prawa własności do danego lokalu. Jeżeli posiada on swoją księgę wieczystą (lub po zakończeniu inwestycji nastąpi wydzielenie lokalu mieszkalnego i zostanie utworzona osobna księga wieczysta dla tego konkretnego lokalu), a dodatkowo umowa z inwestorem spisana jest na cenę netto z VAT-em naliczanym na poziomie 8 proc., czyli takim, jaki nalicza się przy lokalach mieszkalnych, wtedy jak najbardziej banki (oczywiście nie wszystkie) mogą sfinansować zakup tej nieruchomości. Proces kredytowania wygląda tak samo, jak w przypadku standardowego kredytu hipotecznego na zakup mieszkania. W praktyce jednak niewiele banków zgodzi się udzielić kredytu mieszkaniowego na zakup takiej inwestycji. Dużo jednak zależy od formy umowy spisanej między inwestorem budującym a osobą kupującą apartament. 

Natomiast jeżeli umowa z inwestorem budującym condo- czy aparthotel zawiera informację, iż mieszkanie jest sprzedawane w cenie netto z 23-procentowym VAT-em, wtedy nie mamy do czynienia z lokalem mieszkalnym, tylko lokalem niemieszkalnym (nawet usługowym). I w takim wypadku banki nie udzielą kredytu mieszkaniowego. Taki lokal jest produktem inwestycyjnym, stricte pod działalność gospodarczą, kupowanym w celu uzyskania dochodu.

Jak wygląda uzyskanie kredytu, gdy kupujemy apartament w ramach działalności gospodarczej?

Korzystamy wtedy z kredytu firmowego. Kredyt firmowy różni się od kredytu mieszkalnego dla osób prywatnych – jest to zupełnie inny produkt bankowy. Wiąże się to z innymi warunkami do spełnienia, innym oprocentowaniem oraz innymi kosztami. Pierwszą opcją jest kredyt bez zabezpieczenia. W takim przypadku możemy dowolnie gospodarować środkami uzyskanymi z kredytu – np. przeznaczyć je na bieżące wydatki związane z prowadzoną działalnością, dowolne inwestycje albo zakupić apartament w aparthotelu. Takie rozwiązanie możemy traktować jako dywersyfikacje przychodów firmy. Dla banku nie jest istotne, gdzie i jak kredytobiorca zainwestuje te pieniądze. Ważne jest tylko to, by regularnie spłacał raty. 

Druga sytuacja występuje wtedy, gdy bank udzielający kredytu prosi o zabezpieczenie. Może to być własne mieszkanie, własny dom lub kupowana właśnie nieruchomość, np. apartament w aparthotelu. Przy kredycie z zabezpieczeniem wymagana jest oczywiście księga wieczysta konkretnego lokalu. Każda księga wieczysta zawiera konkretne informacje dotyczące nieruchomości. Bank nie zabezpieczy się na całej inwestycji (apart- lub condohotelu), bo żeby było to możliwe, wszyscy współwłaściciele nieruchomości musieliby wyrazić zgodę, co w praktyce jest prawie niewykonalne.

Czy przy tego typu inwestycji konieczny jest wkład własny? Jeśli tak, to ile wynosi?

Przy kredycie mieszkaniowym minimalny wkład własny wynosi 10 proc. wartości nieruchomości, 90 proc. może pochodzić ze środków bankowych. Jeśli chodzi o kredyt firmowy bez zabezpieczenia, wkład własny nie jest wymagany, ale pozostaje kwestia zbadania zdolności kredytowej oraz kondycji finansowej przedsiębiorcy. Co do kredytu firmowego z zabezpieczeniem, oprócz zbadania kondycji finansowej część banków wymaga nawet 30-procentowego wkładu własnego. Dużo zależy jednak od indywidualnej procedury danego banku.

Jak wysoko oprocentowane są tego typu kredyty?

Kredyty firmowe bez zabezpieczenia być oferowane z oprocentowaniem nawet na poziomie ok. 10 proc., czyli mniej więcej takim jak kredyty gotówkowe, które mogą uzyskać osoby prywatne. Przy zabezpieczeniu oprocentowanie jest trochę niższe – ok. 6-8 proc. Wynika to z tego, że bank ponosi mniejsze ryzyko udzielenia kredytu bankowego. Dla porównania oprocentowanie kredytów mieszkaniowych aktualnie waha się między 3,4 a 4,5 proc. Kolejna różnica między kredytem mieszkaniowym a firmowym to długość kredytowania. W pierwszym przypadku, w zależności od wieku kredytobiorcy zobowiązanie można spłacać nawet przez 30 lat. Przy kredytach inwestycyjnych maksymalny okres kredytowania to 12 lat. Ze względu na to, że trzeba spłacić zobowiązanie w dużo krótszym czasie, miesięczne raty są znacznie wyższe.

Czy banki wymagają dowodu na to, że inwestycja faktycznie będzie przynosiła dochód?

Jeżeli chcemy uzyskać kredyt firmowy bez zabezpieczenia, to nie ma powodu, żeby bank wymagał jakiegokolwiek potwierdzenia. Część banków jednak przy kredytach inwestycyjnych może poprosić o biznesplan. Powinny znaleźć się w nim informacje, w jakim celu przedsiębiorca kupuje lokal, jaką przewiduje stopę zwrotu, jakie wykona badanie rynku, jak wygląda obłożenie turystyczne w lokalizacji, w której powstaje condo- czy aparthotel. Tak naprawdę wszystko zależy od banku i jego wewnętrznych procedur.

Czy możliwe jest sprzedanie takiego lokalu, jeszcze przed końcem spłaty kredytu?

Przy kredycie indywidualnym – jak najbardziej. Można sprzedać taki lokal, a kredyt spłacić wcześniej. Kredyty firmowe jednak wiążą się z prowizją od wcześniejszej spłaty, kształtującą się na poziomie 3-5 proc. To oznacza, że za każdym razem, w całym okresie trwania zobowiązania finansowego, jeśli ktoś chce nadpłacić kredyt, to płaci dodatkowo 3-5 proc. nadpłacanej kwoty. Przykładowo, przy nadpłacie 100 000 zł, 5 proc. dodatkowej prowizji to 5 000 zł.

Mówił Pan o tym, że  banki rzadko udzielają kredytu na apartament na zasadzie kredytu mieszkaniowego. Ale załóżmy, że zdarzy się taka sytuacja. Czy jest jakiś limit inwestycji, które może kupić osoba fizyczna, żeby bank nie uznał jej za przedsiębiorcę?

Dla banków nie ma czegoś takiego jak limit inwestycyjny. W przypadku zakupu nieruchomości, dla banku najważniejsza jest jej forma użytkowania. Jeśli jest to samodzielny lokal mieszkalny, możemy finansować go z kredytu hipotecznego. Jeśli będzie to lokal niemieszkalny, jedyną opcją na zakup takiej inwestycji będzie kredyt inwestycyjny. Jak już zostało wspomniane wcześniej, wszystko zależy od umowy, jaka zostanie podpisana pomiędzy firmą budującą inwestycję a inwestorem.

Czy o kredyt na zakup konkretnego apartamentu może ubiegać się wspólnie kilka osób lub firm?

Kilka osób – tak. Banki mają maksymalne ograniczenie do 6 gospodarstw domowych, w każdym może być powiedzmy 4-5 osób, czyli łącznie nawet ponad 20 osób może partycypować w kredycie na mieszkanie czy apartament. Co do firm, lepiej byłoby, gdyby powstał jeden podmiot, który kupuje ten apartament.

Jak dużym zainteresowaniem cieszą się kredyty przyznawane na takie inwestycje?

Mamy informacje, że klienci są zainteresowani takimi inwestycjami, ale trochę się boją. Oczywiście są inwestorzy, którzy budują już któryś hotel z kolei, mają doświadczenie w prowadzeniu tego typu inwestycji i opierając się na danych historycznych, są w stanie pokazać, jakie są miesięczne koszty utrzymania danego lokalu i jakiego zysku realnie możemy oczekiwać. Tacy inwestorzy przyciągają klientów. Ale jeżeli inwestor dopiero zaczyna swoją działalność, to ciężko przewidzieć, czy jego firma wytrzyma obecną, trudną sytuację na rynku i czy dokończy rozpoczętą inwestycję.