Najem krótkoterminowy - najpierw pomysł, potem mieszkanie

O  trudnościach, z którymi należy się liczyć i o tym, jak sobie z nimi radzić, w rozmowie z Anną Kapłańską mówi Dominika Dąbrowska, agent nieruchomości w PRO-PER-TY Prestige.

 Do niedawna mówiło się o tym, że najem krótkoterminowy to jedna z     lepszych form lokowania kapitału, dlatego wiele osób zainwestowało w     nieruchomości dla turystów. Czy biorąc pod uwagę dużą konkurencję,   taka  inwestycja nadal się opłaca?

  Rzeczywiście najem krótkoterminowy już kilka lat temu zaczynał być bardzo popularny. Coraz więcej     ludzi miało odwagę inwestować w nieruchomości, robiąc konkurencję hotelom. Dlatego obecnie coraz   trudniej o atrakcyjne mieszkania, zwłaszcza że pojawiły się dwie formy inwestowania w takie   nieruchomości: zakup i podnajem, czyli wynajęcie od właściciela większego mieszkania, podzielenie go  na pokoje, ewentualnie zrobienie remontu, i przygotowanie mieszkania pod najem krótkoterminowy.   Tym  samym otworzyła się pewna ścieżka dla osób, które nie miały zdolności kredytowej albo   wystarczających środków gotówkowych, żeby kupić takie mieszkanie. To też spowodowało, że coraz   więcej osób inwestowało w ten sposób. Ale musimy na to nałożyć parametry naszego miasta. Kraków   staje się coraz bardziej popularny, o czym świadczą choćby dane z lotniska – liczba turystów z roku na   rok wzrasta. Pamiętajmy jednak, że to nie jest miasto położone w egzotycznym i ciepłym rejonie, gdzie   sezon trwa praktycznie cały rok.

 U nas sytuacja wygląda trochę inaczej. Mówi się o tym, że sezon zaczyna się od Wielkanocy albo   weekendu majowego, a kończy na przełomie września i października albo końcem października. Potem   mamy pięć albo prawie sześć miesięcy, kiedy nie ma wzmożonej aktywności turystycznej. Nie mówię, że turyści nie przyjeżdżają, ale wiadomo, że jest ich zdecydowanie mniej niż w wakacje. Natomiast nie jest   tak, że po wakacjach liczba mieszkań spada. Kiedyś sprawdziłam z ciekawości i okazało się, że Kraków  jest jednym z najtańszych miast w Polsce, w których wynajmuje się mieszkania na doby. Za 100 zł  można przenocować przy Plantach. Zaskoczyło mnie to. Mam nawet znajomego, który mieszka trochę w Krakowie, ale dużo podróżuje, więc zrezygnował z mieszkania wynajmowanego na długi termin – gdy przyjeżdża na tydzień albo dwa, bardziej opłaca mu się wynajmować mieszkania na doby, w różnych dzielnicach. Wynika to z tego, że właściciele takich nieruchomości zaczynają ze sobą rywalizować ceną. Jeśli ktoś nie ma obłożenia przez kolejny weekend, mieszkanie stoi puste, to robi promocję i tym samym rentowność takiej inwestycji w skali całego roku zaczyna spadać. 

Na to nakłada się niechęć stałych mieszkańców, którzy często nie godzą się, żeby w pobliżu ich mieszkania powstawały lokale przeznaczone na najem krótkoterminowy.

Wszystko zależy od tego, gdzie są takie lokale. Jeżeli cały budynek był z góry nastawiony na takie inwestycje i wszystkie mieszkania są wynajmowane w taki sposób, to nie ma problemu. Ale jeżeli mówimy o mieszkaniach, w których do tej pory przebywali mieszkańcy Krakowa, sprawa się komplikuje. Mam mnóstwo takich przykładów, gdzie moi znajomi wyprowadzali się ze swoich własnych mieszkań, bo nie byli w stanie funkcjonować. Bo do sąsiedniego lokalu ktoś przyjeżdżał w czwartek i zaczynał weekend, imprezę kończył w poniedziałek, a stali mieszkańcy nie mogli spać. Wzywanie policji nic nie dawało – policja łagodziła sytuację na chwilę, o ile w ogóle się dogadała, bo jeśli turystami byli obcokrajowcy, to powstawał dodatkowy problem. W związku z tym niektóre wspólnoty mieszkaniowe zaczynają się zastanawiać, czy mogą w jakiś sposób zabronić wynajmowania lokali na doby. Prowadziłam kiedyś sprzedaż mieszkania w okolicy ul. Lubicz, gdzie wspólnota jasno powiedziała, że nie zgadza na takie inwestycje. Pojawiały się zapytania od potencjalnych klientów, czy mogą kupić mieszkanie pod najem krótkoterminowy, ale dotychczasowi właściciele od razu informowali, że wspólnota nie wyrazi na to zgody. Niektórzy podważają decyzje wspólnoty, twierdząc, że nie ma prawa tego zabronić, ale często pozostali właściciele sami solidarnie starają się ukrócić takie działania.

Skoro faktycznie jest tak duża konkurencja i mieszkań w pewnych momentach jest więcej niż turystów, to co należy zrobić, żeby już na etapie zakupu mieszkania zapewnić swojej inwestycji jak największe obłożenie przez cały rok?

Przychodzą mi do głowy dwa rozwiązania. Część osób próbuje zapewnić swoim mieszkaniom tzw.  unikatową wartość produktu, czyli nadać im niepowtarzalny charakter. Przykładem może być urządzenie wnętrz w dizajnerski sposób. Kiedyś widziałam mieszkanie z meblami z palet, albo inne, o klimatycznym krakowskim wystroju. Chodziło o to, żeby przyciągnąć klientów nietypowym rozwiązaniem architektonicznym, sprawić, żeby mieszkanie nie było jak jedno z wielu, tylko zwracało uwagę. To jest jedna wersja. Drugi wariant może być taki, że w sezonie, przy dużym obłożeniu szuka się najemców na doby, a poza sezonem oferuje się najem długoterminowy. Przykładowo od maja do końca września mamy turystów, a od października do końca kwietnia albo maja wynajmujemy studentom. Takie rozwiązanie też powoduje jednak pewne problemy. Kiedyś miałam mieszkanie, którego właściciel chciał funkcjonować właśnie w takiej formie, dlatego szukał najemcy długoterminowego tylko do końca kwietnia. Ale studenci nie kończą semestru w kwietniu. Mogą kończyć w maju albo w czerwcu i faktycznie na przełomie tych miesięcy mieszkania już często się zwalniają. Ostatecznie pani, która chciała wynająć lokal, wynegocjowała, że może w nim zostać miesiąc dłużej. Właścicielowi nie było to do końca na rękę, ale nie mieliśmy kolejki chętnych, więc się ugiął. Często tak to wygląda, że coś zyskujemy, ale kosztem czegoś innego. Wtedy trzeba siąść z kalkulatorem i obliczyć dokładnie, jakie są wszystkie wartości i co warto, a co się opłaca.

Dlaczego właścicielowi nie było to na rękę? Czy to oznacza, że na najmie krótkoterminowym można zarobić więcej niż na długoterminowym?

Wszystko zależy od tego, jak zarządza się taką nieruchomością. Tutaj pojawia się kolejny wątek – sposób, w jaki pracuje się w przypadku takich mieszkań. Można samemu sprzątać, szukać najemców, promować nieruchomość itd., albo zlecić to firmie zarządzającej. Taka firma często pod swoją opieką ma kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt takich mieszkań. Ma zorganizowane wszystkie prace logistyczno-porządkowe. Oczywiście nie robi tego za darmo. Funkcjonują różne systemy rozliczeń – albo pewien procent zysku albo stały miesięczny czynsz – forma podnajmu, czyli my dostajemy stałą kwotę, np. 2 tys. zł miesięcznie, a firma sama generuje swój dochód.

W jakich lokalizacjach najbardziej opłaca się inwestować pod najem krótkoterminowy?

W Krakowie wszyscy mówią, że najlepiej inwestować w pobliżu Rynku Głównego i Kazimierza, czyli tam, gdzie turyści najczęściej przyjeżdżają, chociaż wiem, że atrakcyjne bywają też i lokalizacje trochę dalej do centrum, ale przykładowo dla rodziny przyjeżdżającej samochodem to nie problem. Dlatego mieszkania przeznaczone dla turystów funkcjonują też np. na Woli Justowskiej. Pojedyncze lokale powstają też w Nowej Hucie, jako coś innego, nietypowego. Zastanawiając się nad lokalizacją, patrzmy też na to, czego sami szukamy, jeśli jedziemy gdzieś jako turyści. Kiedy podróżuję do różnych miast na świecie i szukam mieszkania do wynajęcia, nie zawsze interesuje mnie tylko centrum. Wystarczy, że w pobliżu jest dworzec albo przystanek metra czy tramwaju. Akurat w Krakowie większość atrakcji turystycznych koncentruje się w okolicach Rynku, ale nie wszędzie tak to wygląda, czasem warto przemieszczać się między różnymi dzielnicami. Jako inwestorzy szukajmy miejsc, w których jest coś innego, nietypowego. W Krakowie mieszkania pod najem krótkoterminowy opłaca się lokalizować także np. w pobliżu Tauron Areny. Ludzie przyjeżdżają tam na koncerty czy mecze i chcą mieszkać blisko, a „widok na Wawel” nie jest priorytetem.

Jakie kryteria powinna spełnić nieruchomość, żeby nadawała się pod najem krótkoterminowy? Na co zwracać uwagę, przeglądając oferty?

To zależy od tego, jaki mamy pomysł. Ludzie szukają zazwyczaj kawalerek z aneksem kuchennym albo mieszkań dwupokojowych z salonem i osobną sypialnią. Z drugiej strony w czasie urlopu z takich mieszkań korzystają też np. rodziny z dzieckiem albo dwójką dzieci. Ale to nie jest reguła. Teraz mam na sprzedaż mieszkanie w kamienicy, w której znajdują się wyłącznie mieszkania przygotowane pod turystów. Wszystkie lokale mają wystrój hotelowy – nie ma tam aneksów kuchennych, tylko jest np. czajnik i ekspres do kawy. Właściciele nie nastawiają się więc na to, że przyjezdni będą cokolwiek gotować. Ale ta inwestycja funkcjonuje bardziej jak aparthotel. Wielu inwestorów stawia na małe mieszkania, za to duże mają ten plus, że można je podzielić. Znam też osoby, które dysponują większą gotówką i kupują mieszkania o powierzchni np. 100 mkw., dzięki czemu mogą obsłużyć większą grupę. Pamiętajmy, że turyści są różni, więc nie ma jednego przepisu na mieszkanie idealne dla wszystkich. Dlatego najpierw powinniśmy mieć konkretny pomysł na biznes, a później dostosować do niego mieszkanie.

Co do kwestii, które zawsze się sprawdzają, na pewno ważna jest winda. Jeśli jej nie ma, turysta może być niezadowolony i potem napisze nam w komentarzu: Wszystko fajnie, ale trzecie piętro bez windy i musiałem wnosić na górę walizkę. W ten sposób zepsuje nam opinię na booking.com albo innym portalu. W ogóle najlepsze są partery i pierwsze piętra, bo dzięki takiemu położeniu zapewniamy komfort turystom, a jednocześnie nie jesteśmy uciążliwi dla mieszkańców, którzy nie słyszą, jak walizki się tłuką, gdy przyjezdni ciągną je korytarzem. Na parterze często znajdują się lokale usługowe albo biura, więc tam to nikomu nie przeszkadza. Jeden z moich klientów kupił pod wynajem krótkoterminowy mieszkanie na parterze kamienicy, obok kancelarii i gabinetu dentystycznego. Tam nikt nie narzekał na turystów.

Czy zakup nieruchomości pod najem krótkoterminowy różni się pod względem formalnym od zakupu pod najem długoterminowy albo dla siebie?

Pod względem formalnym nie ma żadnych różnic, bo kupujemy po prostu mieszkanie. Ważna jest tylko kwestia możliwości prowadzenia takiego biznesu w konkretnym budynku. Dlatego zanim podpiszemy umowę, musimy mieć najlepiej pisemną zgodę wspólnoty mieszkaniowej, na to, że w mieszkaniu będzie prowadzony najem krótkoterminowy. Choć znam takich klientów, którzy kupują mieszkania bez tej zgody, a potem sami rozmawiają z mieszkańcami, przekonując ich. Ważne jest to, że temat najmu krótkoterminowego budzi wiele kontrowersji i na pewno warto śledzić przepisy oraz ustawy, które z pewnością wkrótce będą bardziej restrykcyjne w tym zakresie.