Prawo do niższego podatku czy szara strefa?

Zjawisko przeciążenia turystyką jest coraz powszechniejsze. Sytuacja staje się na tyle dramatyczna, że pomimo ogromnych wpływów z tego sektora, władze najczęściej odwiedzanych europejskich miast podejmują kroki w celu ograniczenia ruchu turystycznego. Całkowite wycofanie z rynku jest jednak niemożliwe. Bez turystów w miejscowościach wypoczynkowych stopa bezrobocia wzrośnie, lokalni przedsiębiorcy nie utrzymają się na powierzchni, a hotele będą świecić pustkami. Skrajnym przykładem są lokalizacje, w których wynajem mieszkań turystom, po konkurencyjnych cenach w stosunku do najmu długoterminowego, stanowi  często główne (a czasem jedyne) źródło dochodów mieszkańców. Do tej grupy należy Majorka, która „żyje” z turystyki, przyciągając przede wszystkim turystów z Niemiec. Oficjalnie jednak do wynajmu nieruchomości w celach turystycznych potrzebna jest specjalna licencja. W ubiegłym roku na wyspie uchwalono przepis obniżający liczbę wydawanych zezwoleń. Osoby zamieszczające nielegalne oferty mają być karane grzywną w wysokości kilkudziesięciu tysięcy euro. Jeszcze wyższe kary w takich przypadkach przewidziano dla serwisów typu Airbnb, booking.com czy Homeaway, jeśli te będą udostępniać ogłoszenia o wynajmie lokali bez licencji. 

Nieuregulowanie prywatnego najmu krótkoterminowego rodzi problemy podatkowe. Aby pieniądze nie uciekały z budżetu prosto do kieszeni właścicieli nieruchomości, władze Danii – jako pierwsze na świecie – wprowadziły obowiązek informowania organów podatkowych przez Airbnb o przychodach z wynajmu poszczególnych mieszkań, oferowanych za pośrednictwem serwisu. Podobne działania podejmowane są już w Niemczech. Niemieckie urzędy skarbowe zobowiązały administratorów Airbnb do udostępniania im listy osób publikujących ogłoszenia. W ten sposób fiskus sprawdzi, czy właściciele wykazywali przychody z wynajmu. Dodatkowo po przekroczeniu progu 17,5 tys. euro rocznego zysku, wynajmujący będzie musiał uiszczać kolejny podatek – od obrotu. 

Amsterdam, Barcelona, Madryt, Wiedeń, a także Kraków to miasta, które skierowały do Komisji Europejskiej wniosek w sprawie wprowadzenia obowiązku udostępniania lokalnym władzom danych na temat turystyki przyjazdowej. 

Niedoskonałe prawo

W Polsce nadal istnieje luka prawna, która sprzyja powstawaniu szarej strefy na rynku nieruchomości. Ministerstwo Sportu i Turystyki prowadzi konsultacje w tej sprawie, ale jeszcze nie zaproponowało konkretnych regulacji. 

Z raportu „Szara strefa 2019” opracowanego w marcu tego roku przez Instytut Prognoz Analiz Gospodarczych  wynika, że rozliczanie prywatnego najmu krótkoterminowego najczęściej kończy się na 8,5-procentowym podatku od przychodu, co nie jest zgodne z faktycznie prowadzoną działalnością. Według danych Ministerstwa Finansów przychody z tytułu najmu w 2017 r. uzyskiwało ogółem 715 289 podatników, z czego opodatkowanie ryczałtowe 8,5 proc. wybrało 575 298 osób (opracowanie Stowarzyszenia Mieszkanicznik).

Czy prywatne mieszkanie automatycznie staje się minihotelem, a udostępnianie lokalu na doby należy uznać za wynajem komercyjny? Prawo wciąż pozostaje niedoskonałe w tej kwestii, o czym świadczy fakt, że nawet deweloperzy w swoich działaniach marketingowych wykorzystują argument niższej stawki podatku. W raporcie czytamy, że w 60-70 proc. przypadków (dane portalu InwestycjewKurortach.pl) nabywcy apartamentów condo lub w aparthotelach otrzymują informację o możliwości rozliczania przychodów podatkiem na poziomie 8,5 proc., czyli zarezerwowanym dla wynajmu  na cele mieszkaniowe. 

Jak opodatkowany jest najem mieszkania na doby?

Nieuczciwa konkurencja?

Kolejną kwestią jest nieuczciwa konkurencja. Autorzy raportu wymieniają 4 grupy, które są pokrzywdzone w sytuacji nieuregulowania najmu krótkoterminowego. Pierwszą są organy podatkowe, drugą lokalne władze, trzecią wspólnoty mieszkaniowe odczuwające uciążliwość usług noclegowych dla turystów. W kontekście biznesowym za najbardziej poszkodowaną można uznać czwartą grupę, którą tworzą podmioty działające w branży hotelarskiej. Przewaga prywatnego najmu polega na tym, że właściciele nieruchomości nie są obciążeni np. przepisami kategoryzacyjnymi i innymi regulacjami związanymi z wynajmem na krótkie okresy.  W związku z tym Izba Gospodarcza Hotelarstwa Polskiego proponuje następujące postulaty:

• wymóg rejestracji lokali na wynajem w urzędzie gminy
• odróżnienie indywidualnych graczy od przedsiębiorstw
• egzekwowanie podatków zapewniających uczciwą konkurencję
• doprowadzenie do zapewnienia odpowiedniego wyposażenia lokali i bezpieczeństwa turystom (np. certyfikacja przez straż pożarną)
• wymóg odpowiedzialności wobec właścicieli lokali z tytułu złych warunków pobytu, jakości świadczonych usług, nierespektowania rezerwacji itd.