Ryzyko i rentowność - jak inwestować, by zyskać

Komu poleciłby Pan inwestowanie w apartamenty inwestycyjne, condohotele itp. formy lokowania kapitału?

Inwestowanie w obiekty typu condohotel zaproponowałbym osobom ceniącym swój czas, zdrowie i pieniądze. Ogromnym plusem inwestycji w condohotel jest to, że właściciel nie musi martwić się o znalezienie najemcy, nie zajmuje się nieruchomością i całym procesem związanym z wynajmem. Zaletą jest również brak problemu z lokatorami. Dzięki zarządzaniu obiektem przez profesjonalnego operatora, właściciele pokoi hotelowych nie są angażowani w bieżącą obsługę, rozliczanie mediów, usuwanie ewentualnych usterek w lokalu. Dla klientów decydujących się na zakup condohoteli głównym powodem do podjęcia decyzji jest zysk w postaci stałej stopy zwrotu. Nie muszą obawiać się nagłego rozwiązania umowy przez lokatora, ponieważ niezależnie od obłożenia hotelu zarabiają stałą kwotę.

Kiedy zdecydować się na inwestowanie w obiekt turystyczny, a kiedy w biznesowy?

Lokalizacja w głównej mierze determinuje typ obiektu. Biorąc to pod uwagę – obiekty turystyczne muszą się znajdować w miejscu, w którym obłożenie będzie przez cały rok, np. Zakopane. Obiekty biznesowe to lokalizacje w centrum miasta, w pobliżu biurowców czy dworców głównych. Dodatkowo należy sobie odpowiedzieć na pytanie, czy jako właściciel pokoju hotelowego chcielibyśmy korzystać z pobytu właścicielskiego, czy wyłącznie czerpać zyski z pokoju hotelowego.

Jakie ryzyko towarzyszy tego typu inwestycjom i jak je zminimalizować?

Nie każdy condohotel będzie generować zyski. Kluczowa jest bardzo dobra lokalizacja, odpowiedni operator hotelowy oraz wiedza. Hotel w fatalnym miejscu nie zdobędzie odpowiedniego obłożenia, aby móc wypłacać obiecane zyski inwestorom. Dodatkowo obiekt, który nie generuje zysków, będzie trudny do sprzedaży i do wycofania środków z inwestycji. Ryzyko inwestycyjne w przypadku condohoteli znajdujących się w systemie operatorskim, czyli takich, którymi zarządza wyspecjalizowana spółka, jest niewielkie. Nieruchomości w ograniczonych lokalizacjach będą zyskiwały na wartości w kolejnych latach.

Jak ocenić ryzyko i obliczyć rentowność?

Aby ocenić ryzyko, należy zwrócić szczególną uwagę na następujące czynniki:

• Lokalizacja obiektu – główny czynnik sukcesu lub porażki,

• Operator obiektu – musi mieć doświadczenie i potwierdzone sukcesy w zarządzaniu tego typu obiektami,

• Zasady działania stopy zwrotu w dłuższym czasie – warto przeanalizować́ umowy dzierżawy czy najmu.

U każdego dewelopera realizującego inwestycje typu condohotel stopę zwrotu z inwestycji liczy się w inny sposób i przy uwzględnieniu różnych danych. W pierwszej kolejności należy zweryfikować, czy do obliczenia stopy zwrotu brane jest również wykończenie i wyposażenie pokoju hotelowego. Następnie weryfikacji trzeba poddać opłaty dodatkowe, związane z funkcjonowaniem obiektu. Są to między innymi: podatki od nieruchomości, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, ubezpieczenie, koszt ewentualnych napraw, utrzymanie techniczne obiektu.

Czy można w jakiś sposób przygotować się na ewentualny kryzys gospodarczy ? Jak się zabezpieczyć przed negatywnymi konsekwencjami?

Wiele ostatnio mówi się o nadchodzącym kryzysie. Należy jednak pamiętać o tym, że wybuch wielkiego kryzysu jest nieprzewidywalny. Jeśli jednak dostrzeżemy zagrożenie odpowiednio wcześnie – jesteśmy w stanie podjąć takie działania odnośnie czynnika prowadzącego do zachwiania systemu gospodarczego – kryzys nie wybucha wcale lub w bardzo ograniczonym zasięgu. Ewentualne załamanie rynku nie dosięgnie jednak nieruchomości typu condohotel. Bronią się one najlepszymi możliwymi lokalizacjami, wysokim standardem wykończenia, licznymi udogodnieniami typu: basen, strefa spa, sale konferencyjne, restauracje itp. Takie obiekty zawsze będą cieszyć się popularnością, zarówno wśród turystów, jak i inwestorów.

Co w sytuacji, kiedy firma zarządzająca najmem zbankrutuje?

Należy wybrać firmę zarządzającą, która ma bogate doświadczenie i może pochwalić się udokumentowanymi sukcesami w prowadzeniu obiektu hotelowego. Wtedy ryzyko jest ograniczone do minimum. Niektóre obiekty typu condohotel, narzucają operatorowi płatność czynszu z góry jako zabezpieczenie. Wtedy w przypadku ewentualnego bankructwa, właściciele pokoi hotelowych otrzymają należny czynsz, a właściciel hotelu znajdzie nowego operatora.

Czy przed podjęciem decyzji o inwestowaniu w apartamenty inwestycyjne warto konsultować się z doradcą finansowym?

Zdecydowana większość klientów lokuje swoje środki pochodzące z nadwyżek finansowych, nie posiłkując się kredytem. W takim przypadku konsultacje z doradcą finansowym nie są potrzebne. Jeśli chcemy sfinansować zakup za pomocą kredytu, pomoc dobrego doradcy finansowego będzie niezbędna. Procedury kredytowe niejednokrotnie okazują się zawiłe, a doświadczeni doradcy są na wagę złota. Pomogą oszczędzić czas i uchronić przed błędami. Jednak decydujące może być wsparcie doradcy w weryfikowaniu danej oferty. Wykonując analizę poszczególnych parametrów inwestycji, może on pomóc w określeniu, czy jest ona godna uwagi, a prognozowane zyski możliwe do osiągnięcia.

Na czym polega współpraca inwestora z doradcą i czy taka osoba ponosi jakąkolwiek odpowiedzialność, kiedy inwestycja się nie uda?

Doradca finansowy w szczególności odpowie nam na pytanie dotyczące zdolności kredytowej, rozwieje wątpliwości, pomoże wybrać najlepszą opcję spośród oferty bankowej, zgromadzi niezbędne dokumenty. Jednak nie ponosi on żadnej odpowiedzialności, jeśli inwestycja się nie uda – odpowiada wyłącznie za proces kredytowy.