Zajmując się najmem, cały czas trzeba trzymać rękę na pulsie

Na jakie pytania musi sobie odpowiedzieć przyszły inwestor? Czym musi kierować się przy wyborze nieruchomości?

Przy wyborze nieruchomości trzeba sobie odpowiedzieć na pytanie, jaki typ inwestycji nas interesuje. Czy chcemy długoterminowo i stabilnie zarabiać na nieruchomości, czy ma być to krótkoterminowa inwestycja i będziemy chcieli ją sprzedać, gdy np. po roku ceny nieruchomości wzrosną. Dlatego w obu przypadkach należy kierować się stopą zwrotu z prowadzonej inwestycji. Wielu inwestorów kieruje się też prestiżem. Wbrew pozorom prestiż i stopa zwrotu często nie łączą się ze sobą, tzn. te najdroższe apartamenty, które są reklamowane i które znajdują się w najbardziej topowych lokalizacjach, nie przynoszą najwyższych stóp zwrotu. Przynajmniej w najmie długoterminowym. W krótkoterminowym zdarza się, że przynoszą wysokie stopy zwrotu, ale to zależy od tego, jak duże mamy obłożenie, jak wielu przyjmujemy turystów, jak dobrego zatrudniliśmy zarządcę lub jak samodzielnie sobie z tym radzimy. W najmie długoterminowym stosunkowo łatwo znaleźć najemcę, więc nie można powiedzieć, że istnieje jakiś problem czy pojawiają przeszkody rynkowe związane z tą formą najmu. O ile turysta potrafi nam zapłacić 50 czy 100 zł więcej za dobę i nie będzie sprawdzał, ile wydał jego znajomy, o tyle najemca na długi termin bardziej porównuje ceny i trudno będzie wynająć mieszkanie o 500 zł drożej od innych podobnych. Ważnym czynnikiem, który warto analizować przy inwestycjach jest czas przestoju w wynajmie , w którym nie tylko nie czerpiemy zysków, ale dodatkowo ponosimy koszty, tj. opłata eksploatacyjna czy te związane z prezentacją lokalu. Największym wrogiem właściciela są przestój w wynajmie, tzw. pustostan i ewentualnie nieuczciwy najemca.

Jeżeli powierzamy zarządzanie nieruchomością podmiotowi, to jakie warunki będą najkorzystniejsze dla inwestora, by mógł najwięcej zyskać? Jakie są opcje?

Ofert jest wiele. Możemy powierzyć mieszkanie za tzw. czynsz gwarantowany. Podpisujemy umowę z firmą, która wynajmie od nas mieszkanie, ale w umowie najmu znajdzie się zapis, że firma ta ma możliwość dalszego podnajmowania lokalu. Wtedy w interesie naszego najemcy jest zapewnienie sobie obłożenia. Jeśli nie podnajmie mieszkania, sam ponosi koszty najmu wobec właściciela, którego nie musi interesować temat obłożenia. W ten sposób właściciel zyskuje bezpieczeństwo, stały dochód, ale musi liczyć się z tym, że dochód będzie umiarkowany, bo trzeba zapłacić za ryzyko, które ponosi firma zarządzająca. Cena najmu musi być niższa niż potencjalne dochody z uwzględnieniem ryzyka, że nie będzie klienta podnajmującego. Każda firma zna swoje możliwości i jest w stanie wycenić takie ryzyko samodzielnie.

Drugą możliwością jest umówienie się na procent i tutaj istnieje już kilka konfiguracji. Dochodzą pytania związane z procentem od kwoty najmu dla właściciela czy od sumy opłat, które reguluje najemca (jeszcze poza najmem dla właściciela najemca wnosi czynsz, media i reguluje wszystkie opłaty eksploatacyjne za mieszkanie). Najczęściej stosowaną metodą jest procent od kwoty dla właściciela. To najuczciwsza metoda. Media są zależne od liczby mieszkańców i zużycia. Ten procent łączy właściciela i firmę we wspólnym interesie. Im drożej firma znajdzie klienta, tym właściciel i firma zarabiają więcej, bo jest to procentowe rozliczenie między stronami. W tej kwestii trzeba zwrócić uwagę na trzy podstawowe punkty. Czy jest minimalna wysokość prowizji? Czasem istnieje ograniczenie, że 10 proc. ale nie mniej niż 150 zł, co ma znaczenie przy małych mieszkaniach na wynajem. Drugim czynnikiem cenowym, na jaki trzeba zwrócić uwagę, są ewentualne opłaty w okresie przestoju między najemcami (jeśli są, to jakie?). I trzeci czynnik – czy przy zawarciu umowy z najemcą pobiera się dodatkową prowizję? Może być ona pobierana bezpośrednio od właściciela, co jest dla niego najmniej korzystne; uzyskiwana z dwóch stron jednocześnie, co również jest niekorzystne dla właściciela; ale może być też pobierana tylko od najemcy. Ostatnia opcja grozi mniejszą liczbą potencjalnych najemców, okresy przestoju mogą być nieco dłuższe, ale z drugiej strony zależy to od efektywności pracy zarządzającego. Zdarza się też tak, że jeśli mieszkanie jest mało atrakcyjne lub znajduje się w średniej lub gorszej lokalizacji, może pojawić się problem, gdyż najemca rzadko chce zapłacić prowizję i reguluje ją dopiero wtedy, gdy musi. Kiedy wybieramy firmę, warto zwrócić uwagę na zakres obowiązków, który mieści się w podstawowej prowizji procentowej. Zarządzanie najmem mieszkania to niezdefiniowana lista obowiązków narzucona z zewnątrz przez okoliczności. Dlatego mogą pojawić się usługi wykonywane przez danego przedsiębiorcę zarządzającego mieszkaniem, a nie będzie ich na liście czynności mieszczących się w opłacie procentowej, będącej tak naprawdę miesięcznym abonamentem. Wtedy warto zwrócić uwagę na listę opłat dodatkowych, np. nadzór nad naprawami, dodatkowa opłata za prowadzenie działań windykacyjnych czy skanowanie dokumentów, bo w jednym przypadku to wszystko może być wliczone w cenę, a w innym nie.

Po czyjej stronie leży obowiązek zapewnienia obłożenia, jeśli naszą nieruchomością zarządza firma?

Jeśli chodzi o sytuację, w której właściciel dalej jest zaangażowany, to może być dzielone, zależy od tego, jak strony dogadają się między sobą. Najczęściej takie umowy o zarządzanie różnią się tym od zwykłego pośrednictwa, że są na wyłączność. Nie znaczy to jednak, że właściciel nie może sam wskazać najemcy lub przyprowadzić pośrednika, który znajdzie tego najemcę. Zarządzający mieszkaniem nie tylko wynajmuje lokal, ale określa też całe zasady wynajmu. Wybierając zarządcę, musimy pogodzić się z tym, że to będą jego zasady, a te są standaryzowane w każdej firmie. Klient, którego przyprowadzimy, będzie musiał spełniać wymogi i podpisać umowę na takich warunkach, jakie wystosuje zarządca. Może też powstać konflikt interesów pomiędzy właścicielem a zarządzającym, gdy najemca przyprowadzony przez właściciela zostanie negatywnie zweryfikowany przez zarządcę.

Obserwując aktualną sytuację na rynku, z posiadania nieruchomości inwestycyjnej możemy spodziewać się zysku długoterminowego czy raczej tymczasowego?

Sądzę, że w najmie mieszkań na długi termin, na pewno możemy spodziewać się obłożenia. Bardzo drogie lokale mogą nie mieć najemców, gdy pojawi się jakiś kryzys rynkowy. Ze względu na ich dużą liczbę może nie być na nie wystarczającego popytu. Natomiast mieszkania budżetowe przy standardowej, średniej cenie na pewno znajdą klientów. Ewentualnie inwestor będzie musiał dostosować się do stawek rynkowych. Jeśli ta chwilowo się zmniejszy, to nie będzie mógł wynajmować na tyle drogo, jak początkowo. Natomiast luksusowe apartamenty mogą mieć kiedyś – w przypadku kryzysu – przestoje. W najmie krótkoterminowym istnieje jeszcze ryzyko legislacyjne. Może się pojawić pomysł wprowadzenia obostrzeń – czy to na szczeblu władz lokalnych, czy ogólnokrajowych. Może zadziałać lobby hotelowe, mogą zadziałać lokalne społeczności mieszkańców, którzy sprzeciwią się wprowadzaniu turystów do swojego sąsiedztwa. Może pojawić się lokalny lub ogólnopolski zakaz, normujący najem krótkoterminowy w taki sposób, że przestanie to być opłacalne lub wręcz niewykonalne w niektórych lokalizacjach.

Wprowadzone przepisy mogą sprawić, że budynek czy lokal będzie musiał spełniać normy hotelowe. Możliwe, iż okaże się, że tego typu interesu nie wolno prowadzić w lokalach mieszkalnych, a jedynie w usługowych. Z inwestowaniem w nieruchomości jest trochę tak jak z produktami finansowymi. Im większa potencjalna stopa zwrotu, tym większa lista ryzyk. Tak jak na giełdzie. Można zainwestować kapitał i kilkukrotnie go powiększyć, ale można też go stracić. W nieruchomościach jest podobnie. Kupowanie kawalerki w centrum miasta na długi termin to inwestycja praktycznie bezobsługowa. Na najem zawsze będzie popyt, a lokal rzadko będziemy musieli odświeżać. Analogicznie do dochodów finansowych mamy też mieszkania w gorszych lokalizacjach, lokale na pokoje, duże mieszkania, które chcemy wynająć w całości, luksusowe apartamenty. Te wszystkie, gdy je pogrupujemy, będą miały mniej potencjalnych klientów, co oznacza większe ryzyko. Największą listą ryzyk obarczone są mieszkania na najem krótkoterminowy. Przy inwestowaniu w nieruchomości ważnym parametrem jest również sama jej rynkowa wartość.  Kapitał zainwestowany w nieruchomości trudno było by w całości utracić. Zawsze sama nieruchomość jest jego zabezpieczeniem.

W której opcji inwestowania istnieje największe ryzyko, że do interesu trzeba będzie dopłacać?

W obecnej sytuacji rynkowej trudno mi sobie wyobrazić takie zjawisko, ale wydaje mi się, że jest to możliwe bardziej w krótkoterminowym okresie najmu. Może się zdarzyć, że turyści przestaną przyjeżdżać lub oferta turystyczna okaże się zbyt bogata. Wtedy goście będą korzystać z naszej oferty rzadko, a my będziemy musieli płacić za firmę sprzątającą, pralnię, internet itp. Możemy ponieść też straty, jeśli nie ubezpieczymy mieszkania i zaleje nas sąsiad lub gdy mieszkanie zdewastuje najemca. Wynajem nieruchomości na długi czy krótki termin nie jest biznesem bez ryzyka czy bez kosztów. Wiele osób planujących taką inwestycję myśli, że to rozwiązanie bez ryzyka i bezkosztowe, że inwestowanie w nieruchomości jest najpewniejsze. Oczywiście nie łatwo stracić w tym biznesie pieniądze. Kupujemy daną nieruchomość i rzadko zdarza się najemca, który dewastuje mieszkanie lub eksploatuje je w sposób nieoczekiwany i po wyprowadzce depozyt nie wystarcza na pokrycie kosztów. Choć rzadko, to trzeba pamiętać, że takie rzeczy się zdarzają.

Jak często trzeba regulować stawki zarówno w najmie krótkoterminowym, jak i długoterminowym?

Przy krótkoterminowym cały czas trzeba trzymać rękę na pulsie. Może się okazać, że przyjeżdża wielka gwiazda, dlatego do miasta przyjadą też ludzie z całego kraju i zza granicy. Wtedy można wywindować ceny i zrealizować zysk za cały tydzień obłożenia w jeden dzień. Przy okazji warto takim najemcom zaproponować dodatkowe usługi z tym związane i na tym lukratywnie zarobić.  

Cały czas trzeba śledzić, co się dzieje, czy nie ma jakiś ważnych eventów. Profesjonalna firma zarządzająca najmem krótkoterminowym powinna mieć to na uwadze i pilnować, aby cena mieszkania była dostosowaną do aktualnej sytuacji, ponieważ z drugiej strony możemy mieć przerwę świąteczną, okres, w którym jest mniejsze zainteresowanie. Wówczas cenę trzeba stosunkowo zmniejszyć w celu zapewnienia sobie obłożenia, gdyż cały czas ponosimy koszty.

Z kolei w najmie długoterminowym ceny wynajmu rosną co do zasady w korelacji z  inflacją. Czasami w szybszym tempie, czasami w wolniejszym. Zależy, jaka jest koniunktura gospodarcza. Z reguły podpisujemy roczną umowę – to jest optymalny okres zarówno dla najemcy, jak i właściciela. Raz na rok przy przedłużaniu umowy można aktualizować cenę i podnosić ją przykładowo o 3 lub 5 proc. W ten sposób, nawet jeśli najemca będzie mieszkał kilka lat w naszym mieszkaniu, mamy pewność, że przy jego wyprowadzce nasz czynsz będzie mniej więcej rynkowy.

Wspominał Pan o dodatkowych usługach, jakie trzeba zapewnić najemcy. Na czym one polegają?

Na przykład firmy rozwinięte, które mają większą bazę i większe możliwości, starają się dostarczyć turystom różne dodatkowe usługi w postaci np. wycieczek turystycznych, voucherów na przejazdy, śniadania w pobliskich restauracjach czy nawet na pozostałe posiłki w ciągu dnia. Możliwość wykupienia różnych atrakcji miejskich, jak chociażby kolacja, escape room czy coś, co można w  Starym Mieście zobaczyć. Wynajmujący starają się wchodzić w relacje z dostarczycielami usług, by osoba przyjeżdżająca do apartamentu na dłuższy turystyczny pobyt mogła skorzystać kompleksowo i dobrze zapamiętać pobyt. To zwiększa szanse na wysoką ocenę i polecenie innym wynajęcie danego apartamentu czy oferty firmy wynajmującej.

Zapewnieniem usług zajmują się podmioty zarządzające takimi nieruchomościami?

Tak. Trudno mi sobie wyobrazić właściciela posiadającego jedno, dwa mieszkania czy nawet piętro w kamienicy, który będzie w stanie to robić. Jeśli zarządzanie nie zostało zorganizowane w oparciu o relacje biznesowe, może się okazać przeszkodą nie do pokonania. Wierzę, że to jest możliwe, natomiast czy tak się dzieje w rzeczywistości?