Jak obliczyć stopę zwrotu inwestycji?

Stopa zwrotu inwestycji pozawala na określenie wysokości zysku z wynajmu zakupionej nieruchomości. Okazuje się jednak, że wiele osób nie wie, w jaki sposób ją wyliczyć. Warto się tego dowiedzieć, bo jak podaje Narodowy Bank Polski, bazując na danych z II kwartału 2021 r., wynajem nieruchomości mieszkalnych był w tamtym okresie znacznie bardziej rentowny, niż inwestycja w obligacje czy depozyty.

Czym jest stopa zwrotu inwestycji?

Stopa zwrotu inwestycji stanowi stosunek zysku osiąganego z najmu nieruchomości w zestawieniu z poniesionymi kosztami. Przedstawia się go procentowo. Zazwyczaj stopę zwrotu oblicza się na podstawie danych obejmujących cały rok – nazywana jest ona roczną stopą zwrotu i pozwala na określanie rentowności danego biznesu.

Jakie są rodzaje stóp zwrotu?

Ze względu na charakter oraz czas obowiązywania na rynku finansowym wyszczególnia się kilka rodzajów stóp zwrotu.

Do rynku nieruchomości najczęściej odnoszą się dwie z nich:

• stopa zwrotu z inwestycji określana jako ROI,
• stopa zwrotu z kapitału własnego określana jako ROE.

Są one wyrażane w skali roku. Roczna stopa zwrotu z inwestycji (ROI) stanowi stosunek uzyskanych z najmu przychodów do poniesionych kosztów. Z kolei stopa zwrotu kapitału własnego (ROE) jest natomiast szczególnie ważna dla osób, które finansują zakup nieruchomości kredytem mieszkaniowym. W tym przypadku zysk wylicza się po odjęciu wartości comiesięcznych wpłat najemców od raty kredytu.

Jak obliczyć stopę zwrotu inwestycji?

Do obliczenia średniorocznej stopy zwrotu najczęściej stosuje się poniższy wzór:

roczny przychód z najmu/ wszystkie nakłady finansowe dotyczące inwestycji x 100 proc.= roczna stopa zwrotu z inwestycji

Dzięki temu możemy obliczyć, ile zarobiliśmy na wynajmie nieruchomości w ciągu ostatnich 12 miesięcy.

Aby natomiast obliczyć całkowitą stopę zwrotu, warto zastosować wzór:

(wartość końcowa/wartość początkowa-1) x 100 proc.= całkowita stopa zwrotu

Pozwala to na wyliczenie, jaki zysk przyniesie inwestycja przez cały okres jej trwania.

Aby obliczyć rentowność inwestycji, należy nie tylko zastosować odpowiedni wzór, ale również maksymalnie dokładnie określić wysokość wszystkich poniesionych kosztów. W przypadku wynajmu mieszkania jest to nie tylko zakup nieruchomości, ale również koszt ewentualnych remontów, umeblowania czy późniejszej amortyzacji.

Warto również pamiętać, że całkowicie inaczej oblicza się rentowność zamkniętej inwestycji (czyli takiej, która już minęła i posiadamy wyszczególniony spis kosztów oraz przychodów), a inaczej tej planowanej. Nie da się przewidzieć wszystkich wydatków, które mogą nas dotknąć. W wyliczeniu dobrze jest więc uwzględnić czynniki losowe, które stanowią element ryzyka inwestycyjnego. W przypadku nieruchomości mogą one dotyczyć nagłego braku popytu na mieszkania na wynajem (taka sytuacja miała miejsce np. na początku pandemii), bardzo kosztownego remontu, spowodowanego np. zalaniem, pożarem itp.

Specjaliści zajmujący się rynkiem nieruchomości zalecają często, by wyliczając roczną stopę zwrotu z inwestycji przyjąć założenie, że mieszkanie będzie wynajęte przez 11 miesięcy w roku, natomiast przez 1 będzie stało puste i nie przynosiło zysku.

Czym jest benchmark i jak się odnosi do stopy zwrotu?

Określenia „benchmark” oraz „benchmarking” nawiązują do angielskiego bench-mark oznaczającego punkt orientacyjny. Benchmark jest bowiem stopą zwrotu przyjmowaną jako punkt odniesienia. Inwestor porównuje do niej wyniki osiągane przez jego biznes.

W przypadku rynku nieruchomości benchmark określa ogólnoprzyjętą, modelową zyskowność inwestycji, do której dążą inwestorzy. Mogą również porównać, czy w odniesieniu do benchmarku ich inwestycja przynosi wystarczająco duży dochód.

Ile wynosiła stopa zwrotu z inwestycji w największych polskich miastach w 2022 r.?

Jak podaje Emmerson Evaluation, w ubiegłym roku stopa zwrotu w niektórych dużych miastach w Polsce wynosiła ponad 5 proc. Uzależniona była ona nie tylko od rynku, ale również wielkości mieszkania. W Warszawie średnia wysokość stopy zwrotu w przypadku jednopokojowej nieruchomości wynosiła 4,4 proc. W przypadku mieszkania składającego się z 2 pokoi było to ok. 4,3 proc., natomiast z 3 pokoi – 3,8 proc.

Podobnie wyglądała sytuacja w Krakowie (analogicznie – 4,3 proc., 4,5 proc., 3,8 proc.). Natomiast w Łodzi roczna stopa zwrotu z inwestycji jednopokojowej wynosiła aż 5,7 proc. W przypadku dwóch pokoi było to 4,8 proc., a trzech 5,2 proc.

Wyliczenia zostały stworzone przy założeniu, że koszty remontu nieruchomości wynosiły 50 proc. kosztów wykończenia, a proces znalezienie najemców zajmie 2 miesiące w roku. Mimo że wartości różniły się od siebie nieco w zależności od rynku, wciąż były one wyższe, niż oprocentowanie proponowane na wielu kontach oszczędnościowych czy lokatach.