Czy inwestycja w wynajem nadal jest opłacalna? Ile można zyskać?

Inflacja i podwyżki stóp procentowych a rynek nieruchomości

Rynek wynajmu mieszkań jest ściśle powiązany z sytuacją makroekonomiczną. Wysoka inflacja zwiększa koszty utrzymania nieruchomości, co skutkuje m.in. wyższymi czynszami. Według danych zgromadzonych przez Eurostat koszty utrzymania mieszkań w naszym kraju do sierpnia 2023 roku wzrosły o 23 proc. r/r.

Najemcy długoterminowi opłacają czynsz administracyjny i media niezależnie od czynszu najmu. Nieco inaczej sytuacja wygląda w przypadku wynajmu krótkoterminowego. Często to właśnie na ich przykładzie zauważalne są podwyżki stawek. Wzrost czynszów obserwowany jest we wszystkich typach wynajmu. Właściciele lokalów chcą utrzymać marże na tym samym poziomie, co przed wzrostem inflacji.

Na wzrost stawek czynszów wpływ mają także rosnące koszty kredytowania. Ma to znaczenie głównie w przypadku inwestorów, którzy zakupili mieszkanie na kredyt. Od jesieni 2021 roku referencyjna stopa procentowa NBP wzrosła z 0,10 proc. aż do 6,75 proc. Poskutkowało to wysokim wzrostem rat kredytowych. Dla przykładu kredytobiorca, który zdecyduje się na kredyt hipoteczny w wysokości 300 tys. złotych, musi liczyć się z ratą na poziomie ok. 2400 złotych. Jest to wartość ponad dwukrotnie wyższa niż jesienią 2021 roku.

Na rynku obserwujemy również stale rosnące ceny nieruchomości. Pomimo spadku popytu na nowe mieszkania stawki te pozostają na wysokim poziomie. W największych miastach Polski musimy zapłacić ok. 9,5-11 tys. za mkw.

Duży popyt na wynajem

Aktualnie rynek najmu należy do właścicieli nieruchomości. Zdolność kredytowa Polaków osłabła w związku ze wzrostem cen mieszkań oraz wysokimi kosztami kredytów. Wielu z nich musi odłożyć plany o zakupie własnego „M” i skorzystać z oferty wynajmu.

Wzrost popytu na mieszkania na wynajem jest związany również z napływem do Polski milionów obcokrajowców z Ukrainy, a także Białorusi i Gruzji. To w głównej mierze dla nich rynek najmu stanowi pierwsze źródło zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

Ile obecnie kosztuje wynajem?

Czynsze najmu nieruchomości w ostatnich miesiącach dynamicznie wzrastają. Potwierdzają to raporty analityków. Zgodnie z danymi NBP dotyczącymi II kw. 2022 roku poziom średnich, transakcyjnych stawek najmu za mkw. mieszkań wzrósł kwartał do kwartału w Warszawie oraz w dziesięciu największych, analizowanych miastach. Zwiększenie popytu na wynajem obserwowany jest od drugiej połowy 2021 roku, co ma głównie związek z migracją wojenną z Ukrainy. Obserwowane jest regularne zmniejszenie liczby lokali pozostających w ofercie najmu.

Przeciętne stawki najmu za 1 mkw. mieszkania w Warszawie wynoszą ponad 60 złotych. Jest to wzrost o 10 złotych r/r. W 12 miesięcy czynsze najmu poszły w górę o ponad 20 proc. Powyżej 60 złotych za mkw. należy także zapłacić we Wrocławiu. Podobna stawka obowiązuje w Poznaniu. Niewiele taniej jest w Krakowie. W przypadku tego ostatniego miasta średni poziom czynszu wynosi ponad 50 złotych za mkw. Wynajem 50-metrowego mieszkania wiąże się z czynszem w wysokości ponad 2500 złotych. W Warszawie stawka za taki metraż wynosi ponad 3000 złotych. Należy do tego doliczyć opłaty administracyjne.

Czy nadal opłaca się wynajmować mieszkania?

Inwestycje w nieruchomości pod wynajem nadal są zyskowne. Jest to zdecydowanie bardziej atrakcyjny sposób na lokowanie kapitału niż lokaty bankowe. Nieco inaczej sytuacja wygląda w przypadku 10-letnich obligacji skarbowych ze względu na wzrost oprocentowania SPW. Zyski z najmu mogą jednak czerpać ci inwestorzy, którzy kupują swoje mieszkanie za gotówkę.

Zgodnie z danymi NBP w Warszawie zwrot z kapitału własnego przy całkowitym finansowaniu zakupu nieruchomości pod wynajem z własnych środków wynosi obecnie 3,5 proc. W przypadku Wrocławia jest to już 4,6 proc., co aktualnie czyni to miasto najkorzystniejszym do inwestycji pod wynajem. Nieco gorzej wypada Łódź – tutaj wskaźnik kształtuje się na poziomie 4,4 proc. Ma to przede wszystkim związek z nieco niższymi cenami mieszkań niż w stolicy.

Nierentowne jest finansowanie zakupu nieruchomości na wynajem kredytem mieszkaniowym. Wysoki koszt kredytowania wynikający ze wzrostu cen nieruchomości oraz oprocentowania kredytów przekłada się na ujemne zwroty dla właścicieli nieruchomości.

Wpływ na sytuację na rynku najmu mieszkań mają czynniki makroekonomiczne. Duży popyt na wynajem w dalszym ciągu będzie spowodowany wysokimi kosztami kredytowania oraz rosnącymi cenami nieruchomości. Warto pamiętać, że od 2016 roku rentowność inwestycji mieszkaniowych pod wynajem sukcesywnie spada. Mimo to jest to jeden z najlepszych sposobów na ochronę inwestorów przed inflacją oraz zachowania wartości kapitału własnego. Nieruchomości to wciąż dobra lokata kapitału, która pozwala utrzymać wartość zgromadzonych środków.