Apartamenty inwestycyjne w górach. Sposób na lokatę kapitału

Kupowanie nieruchomości to nie tylko najlepszy, najszybszy i najbezpieczniejszy, ale także jedyny sposób na wzbogacenie się – twierdził przeszło 100 lat temu amerykański przedsiębiorca Marshall Field.

I dziś jego słowa nie tracą na wartości. Apartamenty inwestycyjne znajdują się w różnych regionach Polski. Poszukując nieruchomości położonej w obrębie Tatr, Beskidów, Bieszczad, czy Karpat, warto wybrać takie miasto lub miejscowość, w których istnieje realny popyt na wynajem apartamentów. Do takowych należą m.in. Wisła, Karpacz, Krynica-Zdrój, Ustroń, Szklarska Poręba, Polanica-Zdrój, Szczyrk, Jelenia Góra, Solina, Brenna, Zakopane, Białka Tatrzańska i Kościelisko.

Zwłaszcza miejscowości podhalańskie cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem kupujących. Rok 2021 był kolejnym rokiem, w którym padały nowe rekordy cenowe.

Wykupywano wszystko, co tylko pojawiło się na rynku, co w konsekwencji spowodowało spadek podaży do poziomu wieloletniego minimum, a czas oczekiwania na nowe inwestycje znacznie się wydłużył – wskazuje Marek Suchodół, analityk Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości i rzeczoznawca majątkowy.

Ile kosztują apartamenty inwestycyjne w górach?

Rozpiętość cenowa luksusowych mieszkań w górach jest dość spora. Przykładowo: na rynku pierwotnym za mkw. apartamentu Czarny Potok w Krynicy-Zdrój należy zapłacić minimum 7,8 tys. zł,  za mkw. apartamentu Kurort Kozubnik etap 2 w Porębce (niedaleko Bielska-Białej) – 9,5 tys. zł, a w przypadku inwestycji powstającej w odległości jednego kilometra od Tatrzańskiego Parku Narodowego jest to wydatek rzędu 12,5 tys. zł.

W raporcie Instytutu Analiz MRN „Zakopane – Białka Tatrzańska – Kościelisko. Rynek lokali i apartamentów w 2021. Czy może być drożej?” czytamy, że średnie ceny nowych apartamentów wyniosły w ubiegłym roku 16,6 tys. zł w Białce Tatrzańskiej, 16,2 tys. zł w Kościelisku i aż 20,5 tys. zł w Zakopanem. Marek Suchodół z MRN wskazuje, że nic nie zapowiada obniżek na podhalańskim rynku pierwotnym.

Wyjątkowe inwestycje, specyficzne lokalizacje, w najbliższym czasie będą oferować ceny na poziomie nawet znacznie przewyższającym 50 tys. zł za mkw. – tłumaczy ekspert. 
 

Natomiast apartamenty z rynku wtórnego wcale nie kosztują mniej. Na portalach ogłoszeniowych znajduje się sporo ofert od prywatnych właścicieli – mkw. apartamentu z sauną w Szczyrku to wydatek rzędu ponad 20 tys. zł/mkw., a mkw. luksusowego mieszkania zlokalizowanego 0,5 km od Krupówek kosztuje już… 33 tys. zł. 

Czym powinny wyróżniać się apartamenty inwestycyjne w górach?

Z reguły, poza walorami krajobrazowymi, zainteresowanie krótkoterminowym turystycznym wynajmem warunkują dostępne w pobliżu atrakcje – szlaki piesze, drogi rowerowe, stoki narciarskie, zabytki i charakterystyczna dla danego regionu architektura. O popycie może też zadecydować odpowiednie zaplecze konferencyjne, które będzie zachętą dla firm do organizacji np. wyjazdów integracyjno-szkoleniowych. Lokalizacja i widok z okna to priorytety przy szukaniu apartamentu w górskich miejscowościach. Dlatego przed zakupem inwestycyjnym warto sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, by w niedalekiej przyszłości nie okazało się, że z balkonu z widokiem na panoramę Tatr za kilka lat będzie można podziwiać nowe osiedle wielorodzinne.

Co więcej, przy obecnie panującej tendencji do określania standardowych lokali mieszkalnych mianem „apartamentów”, należy dokładnie przeanalizować, jakiego typu udogodnienia nie tyle podniosą wartość mieszkania przy jego wynajmie, ale sprawią, że rzeczywiście będzie ono wysoce atrakcyjne dla przyszłych najemców. O tym, czy dane mieszkanie można uznać za apartament, decyduje m.in. odpowiedni metraż lokalu (przy czym pojęcie przestronności weryfikuje rzeczywistość, bo zamiast oczekiwanych 70-100 mkw. w ofertach częściej przejawia się 20-40 mkw.), wysoki sufit, duże okna, jasno wydzielona część dzienna i nocna, garaż, system smart home, bardzo wysoki standard wykończenia czy strefa usługowo-wypoczynkowa.

Na co jeszcze zwrócić uwagę, podejmując decyzję o zakupie?

Na przeznaczenie budynku, w którym znajduje się (bądź ma znajdować) apartament. W przypadku nieruchomości o charakterze mieszkalnym zakupiony lokal może służyć zarówno pod wynajem inwestycyjny, jak i stanowić drugi dom dla właściciela. Natomiast wybierając apartament w condo lub apart-hotelu, trzeba liczyć się z tym, że są to budynki o charakterze usługowym, zarządzane przez zewnętrzną firmę. Posiadanie praw własnościowych do mieszkania nie pozwala wówczas właścicielowi na zameldowanie. Zakupiony lokal służy bowiem głównie celom inwestycyjnym (przy czym część zysku otrzymuje firma zarządzająca), a sam inwestor może przebywać w mieszkaniu jedynie krótkoterminowo np. przez dwa tygodnie w czasie wakacji (a do jego obowiązków należy też np. płacenie podatku od nieruchomości).

Góry przyciągają

Turyści najczęściej odwiedzają turystyczne miejscowości w okresie letnim i zimowym, a cena za dobę zaczyna się od ok. 100 zł/os. w górę. Jest to znacznie bardziej atrakcyjna dla właściciela apartamentu stawka niż przy czynszu za wynajem długoterminowy, ale wiąże się też z koniecznością regularnego przygotowywania nieruchomości na przyjazd klientów. Niemniej, jeśli apartament znajduje się w dobrej lokalizacji, spełnia wymogi luksusowego mieszkania i zyskuje dobre opinie wśród klientów, staje się stosunkowo trwałym źródłem pasywnego dochodu.

Z danych firmy Sun & Snow zarządzającej wynajmem przeszło 2 tys. apartamentów ulokowanych w 30 polskich miastach i miejscowościach wynika, że w ubiegłoroczne wakacje tego typu lokale cieszyły się większym zainteresowaniem turystów niż w latach 2019-2020. Obłożenie apartamentów w górskich miejscowościach wyniosło 76 proc., czyli o 3 proc. więcej niż w lipcu i sierpniu 2020 roku.

W przypadku lokalizacji w górach przebojem w tym roku (2021 roku – dop. red.) były apartamenty w Karpaczu, które zanotowały największe średnie obłożenie na tle innych górskich miejscowości, wyprzedzając nawet bardzo popularne każdego roku Zakopane – czytamy w komunikacie prasowym firmy.

Popytu nie zmniejszyła nawet podwyżka cen za wynajem niektórych apartamentów – w lipcu za dobę (w przypadku lokali zarządzanych przez Sun & Snow) należało zapłacić średnio 447 zł (stawka brutto).