Inwestujesz w nieruchomości? Oto co musisz wiedzieć od strony prawnej

Odpowiedzi na te pytania najlepiej jest poszukać u osoby, która na co dzień ma styczność z przepisami prawa. Dlatego o pomoc zwróciliśmy się bezpośrednio do adwokata Dominika Marchewki, który od wielu lat prowadzi kancelarie adwokackie w Krakowie i  w Olkuszu.

Panie mecenasie, proszę powiedzieć, czym jest stan prawny nieruchomości?

W polskich przepisach prawnych nie ma jednoznacznej definicji. Niemniej jednak można ją sformułować na podstawie Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, czy też Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Na podstawie powyższych przepisów stan prawny nieruchomości określa się jako ogół praw, jakie jej przysługują. Najważniejsze z nich to prawo własności. 

Na podstawie czego określamy stan prawny nieruchomości? 

Stan prawny nieruchomości określamy na podstawie dokumentów, jakie są do niej sporządzone i, z których wynikają wszelkie przysługujące jej prawa i roszczenia. Największe znaczenie ma jednak księga wieczysta. 

Czy tylko księga wieczysta, czy są jeszcze inne dokumenty, z którymi należy się zapoznać przed zakupem nieruchomości? 

Księga wieczysta nie jest jedynym dokumentem, jaki należy zweryfikować, chcąc dokonać zakupu nieruchomości. Należy również uzyskać wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej. Ważny jest także Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zaświadczenia z lokalnych urzędów o tym, czy nieruchomość nie jest objęta ochroną zabytków lub przyrody. Pod uwagę bierze się też zaświadczenie z ewidencji ludności na temat tego, czy w danym lokalu jest ktoś zameldowany oraz zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o braku zadłużenia. 

Wróćmy jeszcze do tego najważniejszego dokumentu, jakim niewątpliwie jest księga wieczysta. Czy każdy bez przeszkód może się z nią zapoznać? 

Tak, ponieważ księgi wieczyste są jawne. Chcąc sprawdzić księgę wieczystą i uzyskać z niej odpis należy udać się do Sądu lub skorzystać z systemu Elektronicznego Ksiąg Wieczystych (EKW) na portalu ekw.ms.gov.pl. Wcześniej trzeba przygotować sobie elektroniczny numer księgi wieczystej, która nas interesuje. Jeśli go nie znamy, wówczas konieczny staje się kontakt z wydziałem ksiąg wieczystych Sądu Rejonowego właściwego dla miejsca, gdzie znajduje się nieruchomość. 

Panie Mecenasie, jakie informacje uzyskamy w portalu? 

W portalu przejrzymy treść księgi wieczystej, złożymy wniosek o odpis, wyciąg albo zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej. Zrealizujemy także płatność i pobierzemy dokument w formacie PDF. Przeglądanie ksiąg wieczystych jest bezpłatne. Płacimy tylko wtedy, gdy składamy wniosek o odpis, wyciąg albo zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej.

Czego możemy dowiedzieć się o nieruchomości z księgi wieczystej?

Księga wieczysta podzielona jest na cztery działy główne. W każdym z nich znajdują się poszczególne informacje i tak: 
– z działu I dowiemy się – jakie są podstawowe parametry nieruchomości (jej położenie, powierzchnia, numer działki, itp.);
– z działu II otrzymamy informację – kto jest właścicielem nieruchomości (w tym ilu jest właścicieli i jakie mają udziały), lub kto ma do niej prawo wieczystego użytkowania;
– w dziale III, który jest niezwykle istotny dla osób, zamierzających zainwestować w nieruchomości, przeczytamy – jakie są obciążenia nieruchomości na rzecz osób trzecich np. służebność gruntowa, służebność mieszkania, prawo użytkowania, czy dożywocia. Ponadto w dziale tym wpisywane są roszczenia wynikające np. z umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości oraz egzekucje komornicze;
– z działu IV, również niezwykle istotnego z punktu widzenia zakupu nieruchomości, dowiemy się – czy nieruchomość obciążona jest wpisami na hipotece. Jeśli tak, to sprawdzimy, kto jest wierzycielem, w jakiej wysokości jest zobowiązanie zabezpieczone hipoteką, itp.

Tak jak zaznaczyłem już wcześniej, sytuację prawną nieruchomości określa wykaz ksiąg wieczystych oraz innych dokumentów precyzujących stan prawny nieruchomości. Trzeba jednak pamiętać, że to wpisy w księdze wieczystej traktowane są priorytetowo ze względu na tzw. rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Proszę w takim razie powiedzieć, czym jest owa rękojmia wiary ksiąg wieczystych? 

Zacytuje tutaj art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, który mówi o tym, że:

- w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Czy Pan Mecenas mógłby jeszcze szerzej wyjaśnić to pojęcie? Jak działa rękojmia?

Oczywiście. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych ma przede wszystkim chronić nabywców praw rzeczowych i uprawnionych z praw rzeczowych, którzy działają w zaufaniu do treści księgi wieczystej.

Jeśli chodzi o to, jak działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, to muszą zostać spełnione jednocześnie cztery warunki: stan prawny nieruchomości wynikający z księgi wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym; została dokonana czynność prawna z osobą nieuprawnioną do rozporządzania danym prawem rzeczowym; na podstawie tej czynności nabywca uzyskał prawo rzeczowe (np. własność, służebność); czynność prawna jest ważna (np. dokonana przez osoby posiadające pełną zdolność do czynności prawnych).

Takie sytuacje mają miejsce, gdy zachodzi obrót pozaksięgowy powstający na skutek przeniesienia prawa własności nieruchomości, za którym jednak nie idzie wpis zmiany podmiotowej w treści księgi. Dokonanie wpisu do księgi wieczystej jest co prawda obowiązkowe, aczkolwiek nie wywiera wpływu na skuteczność dokonanej czynności prawnej. Stąd też nie każdy nabywca nieruchomości dochowuje obowiązku dokonania tego wpisu, co tym samym naraża go na negatywne konsekwencje np. skutki działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Panie Mecenasie, a czy rękojmia wiary ksiąg wieczystych może zostać wyłączona? 

Tak. Zgodnie z art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza: wzmianka o wniosku (np. o wpisanie prawa własności), wzmianka o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, wzmianka o apelacji, wzmianka o kasacji, ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Proszę powiedzieć, czy są takie czynności prawne, których rękojmia wiary ksiąg wieczystych nie chroni? 

Ochrona wynikająca z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nie obejmuje rozporządzeń nieodpłatnych. Przykładowo mogą to być umowy darowizny nieruchomości i rozporządzenia dokonane na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. W złej wierze natomiast jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa także przeciwko prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu; prawu dożywocia; służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej; służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia; służebnościom przesyłu.

Omówmy sobie jeszcze dział III i IV księgi wieczystej, gdyż tak, jak Pan Mecenas wspomniał, należy zwrócić na nie szczególną uwagę przy zakupie nieruchomości. Wszyscy wiemy, że nie należy kupować nieruchomości objętej egzekucją komorniczą, ale co oznacza dla kupującego to, że nieruchomość jest obciążona na rzecz osób trzecich? 

Już wyjaśniam. Zacznijmy od umowy dożywocia – na jej mocy dożywotnik przenosi na inną osobę własność nieruchomości w zamian za stałe utrzymanie. Nabywca co prawda uzyskuje tytuł prawny do nieruchomości, niemniej zobowiązany jest do określonych świadczeń na rzecz dożywotnika tj. dostarczać mu wyżywienie, ubrania, światło i opał, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnować go w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. 

W takim razie, czy lokal, na którym ustanowione jest prawo dożywocia, może być przedmiotem sprzedaży? 

Lokal nabyty w taki sposób może być również przedmiotem sprzedaży. Kupujący w takim wypadku wstępuje na miejsce poprzedniego nabywcy do umowy dożywocia. Nie ukrywam jednak, że sprzedaż nieruchomości z dożywotnikiem nie jest łatwa. W tym momencie należy wspomnieć o tym, że w przypadku zbycia nieruchomości, dożywotnik ma prawo zażądać zamiany przez sąd  prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. Kupujący może  wystąpić także z takim żądaniem, ale co bardzo ważne, dopiero wtedy, gdy z jakichś względów wytworzą się między nim a dożywotnikiem takie relacje, które uniemożliwią pozostawanie w bezpośredniej ze sobą styczności.

Panie Mecenasie, a co ze służebnością mieszkania – czy różni się ona od dożywocia? Jaki ma wpływa na zakup nieruchomości? 

Zamiennikiem umowy dożywocia jest sprzedaż nieruchomości z jednoczesnym obciążeniem jej na rzecz zbywcy lub wskazanej przez niego osoby służebnością albo użytkowaniem. Są to ograniczone prawa rzeczowe. Służebność osobista mieszkania ustanawiana jest na rzecz konkretnej osoby, z tym że mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i małoletnie dzieci. Ponadto może on korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Co więcej, ustanawiając tę służebność, można zastrzec, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi. Istotne jest, że sądowa zamiana służebności na rentę może nastąpić jedynie wtedy, gdy uprawniony dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa. 

Czy oba te prawa ustanawia się tak samo, czy są jakieś różnice? 

Istnieją pewne różnice. Do powstania służebności wystarczające jest bowiem oświadczenie właściciela nieruchomości o jej ustanowieniu i będzie ona skuteczna względem każdoczesnego właściciela obciążonej nią nieruchomości. Zaś w przypadku nielegalnego pozbawienia możliwości korzystania z lokalu, uprawniony ze służebności może dochodzić przywrócenia jego posiadania przed sądem.

Omówiony przez Pana Mecenasa dział IV księgi wieczystej obejmuje informację, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką – jakie ma to znaczenie dla kupującego? 

Zakup nieruchomości obciążonej hipoteką oznacza większą liczbę obowiązków. Hipoteka stanowi bowiem ograniczone prawo rzeczowe służące do zabezpieczenia wierzytelności wynikającej z umowy kredytu na zakup nieruchomości. Oprócz tego hipoteka umożliwia wierzycielowi w łatwy sposób dochodzenie zaspokojenia z nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się własnością. Co więcej, wierzyciel hipoteczny ma zawsze pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi właściciela. Trzeba pamiętać, że wpis w dziale IV księgi wieczystej nie zawsze oznacza faktyczne zabezpieczenie nieruchomości. Wynika to z faktu, że wykreślenie nie następuje z urzędu – potrzebny jest wniosek właściciela. Jeżeli jednak zabezpieczenie hipoteczne znajduje się w księdze i jest ono skuteczne, kupujący musi mieć na uwadze, że hipoteka zostaje przy nieruchomości. 

Kupujący musi liczyć się z obciążeniem i dokonać spłaty kredytu. W takiej sytuacji sprzedający zobowiązany jest do tego, by uzyskać:
- zaświadczenie wydane przez bank w przedmiocie stwierdzenia istnienia zobowiązania kredytowego oraz informacji o wysokości zadłużenia,
- rachunek bankowy przeznaczony do spłaty kredytu,
- oraz warunkową zgodę wierzyciela na wykreślenie hipoteki w przypadku całkowitej spłaty długu przez nowego właściciela nieruchomości.

Cena sprzedaży zostaje rozbita wtedy na dwie części: pierwsza dotyczy aktualnego zadłużenia kredytowego i środki trafiają bezpośrednio na rachunek banku; druga część (pozostająca po spłacie kredytu) trafia do rąk sprzedającego. Po spłacie zadłużenia bank powinien wystawić zaświadczenie w przedmiocie ostatecznej zgody na wykreślenie hipoteki w związku ze spłatą zadłużenia. Wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej obciążony jest opłatą sądową, która wynosi 100 złotych. 

Wróćmy jeszcze do pozostałych dokumentów, z którymi zapoznanie się jest niezwykle ważne dla osoby chcącej inwestować w nieruchomości. Mam tutaj na myśli wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej, a także miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – dlaczego mają aż takie znaczenie? 

W dokumentach tych znajdują się informacje m.in. na temat położenia nieruchomości, jej powierzchni i przebiegu granic, a także numeru księgi wieczystej i właściciela. Dane te powinny pokrywać się z danymi widniejącymi w księdze wieczystej. Natomiast Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, w którym określone jest przeznaczenie nieruchomości na danym terenie. Należy go sprawdzić w szczególności w przypadku nabywania działki pod budowę domu, ponieważ informacje w nim zawarte określają, jak będzie można zagospodarować grunt, a nawet jaki budynek wolno na nim postawić. Niekiedy zdarza się tak, że na danym terenie nie wolno wybudować domu, gdyż jest on gruntem leśnym. Informacje te uzyskamy w Urzędzie Gminy, a wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej w Starostwie. 

Panie Mecenasie, czy pozyskanie tych wszystkich dokumentów wystarczy do określenia stanu prawnego nieruchomości? 

Nie, niestety to jeszcze nie wszystko. Określenie stanu prawnego nieruchomości powinno polegać na porównaniu informacji widniejących w poszczególnych dokumentach, ponieważ może okazać się, że niektóre z nich się nie zgadzają. Dlatego też sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości należy powierzyć specjaliście. Nasza Kancelaria Prawna oferuje takie usługi w postaci audytu nieruchomości. 

Powiedzmy jeszcze w takim razie, co oznacza nieuregulowany stan nieruchomości i jakie są jego konsekwencje? 

Jest to stan, w którym z powodu braku księgi wieczystej lub innych dokumentów nie ma możliwości ustalenia osób, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości. Nieuregulowany stan prawny nieruchomości uniemożliwia jej zakup. Nawet jeśli uda się nabyć taką nieruchomość, może być ona później źródłem wielu problemów dla nowego właściciela, dlatego nie podejmowałbym takiego ryzyka. 

Panie Mecenasie, jak w takim razie uregulować stan prawny nieruchomości? 

Konieczne jest założenie księgi wieczystej dla nieruchomości lub uaktualnienie wpisów w niej widniejących. W przypadku aktualizacji danych w księdze wieczystej zazwyczaj wystarczy złożyć odpowiedni wniosek o wpis do KW i załączyć do niego stosowne dokumenty. Musi to zrobić właściciel nieruchomości. W skomplikowanych sprawach niezbędne jest przeprowadzenie postępowania sądowego, czyli np. złożenie pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Przejdźmy do podsumowania – rozumiem,  że sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości jest obligatoryjne w przypadku planowania jej nabycia? 

Tak, ponieważ z powodu nieuregulowanego stanu prawnego może być utrudnione sfinalizowanie transakcji zakupu nieruchomości.

Dziękuję za rozmowę.