Czy crowdfunding to przyszłość rynku nieruchomości?

Alternatywa dla inwestorów z mniej zasobnym portfelem

Inwestycje w nieruchomości zazwyczaj wiążą się ze względu na wysokość kapitału ze sporą barierą wejścia. Dodatkowo przeszkodą okazuje się często strach, spowodowany brakiem doświadczenia i wiedzy.

— Samodzielnie można więc inwestować w mniejsze projekty takie, jak zakup mieszkania na wynajem czy tzw. flipa. Jeśli indywidualny inwestor marzy o wejściu w większe projekty, może to zrobić wraz z innymi inwestorami. Na tym polega właśnie crowdfunding nieruchomości — tłumaczą eksperci jednego z portalu poświęconemu nieruchomościom.

Inwestowanie grupowe to oferta skierowana właśnie do tych osób prywatnych, które szukają przestrzeni inwestycyjnej, ale są w posiadaniu stosunkowo małego kapitału. Crowdfunding gwarantuje wysokie stopy zwrotu oraz niski próg wejścia. Choć to rozwiązanie w Polsce dostępne jest od niedawna, ale budzi zainteresowanie szczególnie wśród prywatnych inwestorów. Crowdfunding staje się alternatywną również ze względu na niskie oprocentowanie lokat bankowych. Zainteresowani szukają nowych, korzystniejszych rozwiązań.

— Wspólne działanie w ramach crowdfundingu pozwala na pozyskanie środków na realizację dowolnego celu, czyli na przykład zakupu lokalu komercyjnego. Crowdfunding związany z nieruchomościami, w ostatnim czasie jest najszybciej rozwijającym się segmentem grupowego inwestowania — mówi Marta Kubacka.

O co chodzi w crowdfundingu?

Za ideą crowdfundingu stoją Denis Schweizer i Tingyu Zhou. Według nich to forma finansowania, która zakłada, że deweloper, rozpoczynając projekt nieruchomości, przedstawia „ofertę sprzedaży instrumentów udziałowych lub dłużnych”, aby zainteresować nim potencjalną grupę inwestorów i zachęcić ich do włączenia się w projekt. Robi to za pośrednictwem specjalnej internetowej platformy. Pomaga ona zweryfikować czy wybrać nieruchomość, ale też pozwala na dopełnienie formalności ze strony inwestorów. Mają oni także stały wgląd w projekt, który wybrali. Zyskiem może być zarówno jednorazowy dochód w postaci wpływu od sprzedaży lub regularny procent od czynszu najmu.

W naszym kraju crowfunding funkcjonuje w postaci tzw. spółek celowych, które powoływane są, aby wspólnie zakupić nieruchomość na sprzedaż lub do remontu. Obecnie największą crowdfundingową spółką, która powstała na polskim rynku nieruchomości jest Mzuri CFI 4. Zebranie kapitału w tym przypadku trwało tylko dwa tygodnie, co pokazuje, jak duże jest zainteresowanie crowdfundingiem w Polsce.

— Nasza pierwsza inicjatywa grupowego inwestowania Mzuri CFI 1, uruchomiona 2 lata temu, pozyskała ok. 1,5 mln zł, natomiast najnowsza, Mzuri CFI 4 mając cel na podobnym poziomie, pozyskała we wrześniu 7 mln zł kapitału. Spodziewamy się, że kolejne, uruchamiane przez nas wehikuły grupowego inwestowania w nieruchomości, mogą nie raz jeszcze przebić to osiągnięcie — wyjaśnia przedstawiciel spółki Roland Caban.

Wśród pierwszych udziałowców Mzuri CFI 4 byli zarówno Polacy, jak i obcokrajowcy. Inwestorzy pochodzili, chociażby z Rosji czy z krajów azjatyckich. Chętni, którzy dołączyli wówczas do projektu, mogli przeznaczyć na niego kapitał, który wynosił zaledwie 10 tys. zł.

Know-how, czyli jak działa crowfunding w praktyce?

W crowdfundingu doskonale odzwierciedlone jest powiedzenie „wilk syty, owca cała”. Dla dewelopera stanowi on nową formę pozyskania funduszy na realizację projektu. Osoba, która posiada gotówkę, może z kolei zainwestować ją w duże przedsięwzięcia, na co nie miałaby szansy w pojedynkę. W spółkach celowych przystępujący do nich inwestorzy stają się udziałowcami poprzez zakup udziałów. Zysk, który im się należny jest proporcjonalny do wpłaconego na początku inwestycji kapitału. Może on wynieść od 6 do 10 proc. w skali roku. Eksperci zauważają, że czasem zysk z inwestycji grupowej może nawet przekroczyć 10 proc. W taki sposób działa także Mzuri CFI.

— Spółki przeznaczają zebrany kapitał na zakup całych kamienic, domów lub mieszkań i ich remont. Następnie mieszkania są sprzedawane lub wynajmowane, co generuje jednorazowy zysk lub stały przychód w postaci czynszu najmu — tłumaczy Roland Caban.

Firma inwestuje głównie w dużych miastach, gdzie decyduje się na obsługę mieszkań na wynajem. Główną przestrzenią działania spółki jest jednak rynek wtórny, gdzie zakup najczęściej wiążę się z remontem. Przedstawiciel Mzuri CFI mówi, że czasami zdarzają się zakupy pakietowe na rynku pierwotnym, ale są to niezwykle rzadkie sytuacje. Powodem jest to, że deweloperzy nie są skłonni do negocjacji ceny lokali.

Warto czy nie warto zainteresować się tym sposobem inwestowania?

Crowdfunding zapewnia wiele korzyści i dlatego kusi inwestorów. Mogą oni liczyć na gotowe i zweryfikowane rozwiązania, a wkład kapitału jest niewielki, co obniża ryzyko inwestycyjne. Transakcje dokonywane za pośrednictwem platform crowdfundingowych oceniane są jako stosunkowo bezpieczne i umożliwiające łatwe zakończenie inwestycji.

Dodatkowo przed inwestorami otwierają się szerokie, globalne perspektywy. Uczestniczyć mogą oni bowiem nie tylko w lokalnych przedsięwzięciach w Polsce, ale w dowolnym miejscu na świecie. Granice państw zacierają się w tym procesie. Nie bez znaczenia jest również fakt, że w większości przypadków dołączenie do spółki wiąże się jedynie z wpłatą kapitału i oczekiwaniem na zyski. Osoby wkładające w dany projekt pieniądze nie angażują się w sprzedaż nieruchomości czy obsługę najmu.

Warto jednak pamiętać o tym, że żadna inwestycja nie jest pozbawiona ryzyka. Trzeba zachować ostrożność i dokładnie zweryfikować stan prawny danego projektu, a także sprawdzić potencjalnego partnera biznesowego. Obecna sytuacja ekonomiczna przypomina też, aby uwzględniać zawsze ryzyko zmian cen nieruchomości, a także stawek najmu. Jest to kluczowe, zanim zdecyduje się na dołączenie do spółki crowdfundingowej.

Co przyniesie przyszłość?

Eksperci zauważają, że dalszy rozwój crowdfundingu może otworzyć nowe formy inwestowania. Mówi się o tym, że przedsięwzięcia te mogą przybrać charakter projektów deweloperskich. Nie będą więc polegały jedynie na zakupie, a nawet na budowie i sprzedaży lub wynajmie nowych lokali mieszkaniowych.

W 2020 roku mówiono, że wartość rynku crowdfundingu udziałowego w Polsce wzrośnie o 55,4 proc. w porównaniu z rokiem 2019. Jego wartość szacowano wówczas na 1,1 mld zł. Mimo pandemii koronawirusa, wybuchu wojny w Ukrainie i kryzysu ekonomicznego, dalej popularność tego rozwiązania utrzymuje się na wysokim poziomie. Polska postrzegana jest jako kraj atrakcyjny do inwestowania. Najchętniej zagraniczni przedsiębiorcy inwestują w wielkich miastach takich, jak Warszawa, Kraków, Poznań, Gdańsk czy Wrocław. Wiele wskazuje na to, że niestabilność ekonomiczna i finansowa, która nam obecnie towarzyszy, przełoży się w dłuższej perspektywie na jeszcze większy rozwój crowdfundingu na całym świecie, także w Polsce.