Czym się kierować, kupując mieszkanie pod inwestycję?

Co pomaga w znalezieniu mieszkania pod inwestycję?

Nosząc się z zamiarem zakupu mieszkania pod inwestycję, istotne jest to, aby dokładnie określić jego przeznaczenie. Oznacza to, że wcześniej należy zaplanować, czy będzie ono służyć jako inwestycja długofalowa, krótkofalowa, czy zamierza się ją sprzedać po uprzednim remoncie.

Kolejnym krokiem będzie ustalenie grupy docelowej przyszłych najemców. Jeśli chodzi o rynek nieruchomości, najpopularniejszą grupą stanowią oczywiście studenci, następnie osoby pracujące i obcokrajowcy. Rodziny z dziećmi zazwyczaj starają się o samodzielny zakup mieszkania, aczkolwiek zanim to nastąpi, również korzystają z lokali na wynajem.

Nabywając mieszkanie pod inwestycję, trzeba pamiętać, że każda z tych grup ma swoje indywidualne preferencje względem nieruchomości, którą wynajmują. Stąd też w zależności od tego, dla jakiej grupy docelowej chce się przygotować mieszkanie pod wynajem, należy przede wszystkim zwrócić uwagę na lokalizację. Ważne przy tym jest oczywiście to, jakim budżetem dysponuje inwestor.

Gdzie i jak szukać idealnego mieszkania pod inwestycję?

Po tym, jak zostaną ustalone szczegóły związane z rodzajem najmu, a przy tym grupą docelową, lokalizacją oraz budżetem, jaki zamierza się przeznaczyć na zakup mieszkania pod inwestycję, można rozpocząć poszukiwania. Niewątpliwie najlepszym i najszybszym sposobem jest oczywiście internet, gdzie znajduje się ok. 90 proc. ofert mieszkań na sprzedaż. Aczkolwiek znalezienie idealnego lokalu nie zawsze jest łatwym zadaniem, ponieważ przeszukując internetowe ogłoszenia, często można natrafić na oferty, które na żywo nie wyglądają tak atrakcyjnie, jak na zdjęciach. Zdarza się bowiem tak, że osoby sprzedające z chęci podniesienia zainteresowania wystawioną przez siebie nieruchomością na sprzedaż, przesadnie „podrasowywują” fotografie, co oczywiście nie jest uczciwym zabiegiem. Dla ogłoszeniodawców liczy się jednak to, aby klient zadzwonił, a najlepiej przyszedł obejrzeć mieszkanie, ponieważ to zwiększa szanse na zakup.

Poszukiwania nieruchomości pod inwestycję należy rozpocząć od wyboru, czy będzie to mieszkanie nowe od dewelopera, czy z rynku wtórnego. Każdy z tych rynków pociąga za sobą konieczność wykonania innych czynności, które odpowiednio przygotują lokal do wynajmu. W przypadku nowych nieruchomości zwykle wystarcza jedynie je wykończyć. Natomiast jeśli chodzi o rynek wtórny, trzeba sprawdzić wiele rzeczy, począwszy od stanu technicznego, kończywszy na zestawieniu wszystkich danych dotyczących opłat. Dane stanowią ważną informacją w trakcie weryfikacji rentowności danego lokum.

Podobnie wygląda to w sytuacji, w której nieruchomość niedługo po zakupie planuje się sprzedać. Wybierając lokal z rynku pierwotnego, należy go jedynie wyposażyć. Z kolei nabywając mieszkanie używane, w ramach flippingu trzeba się przygotować na remont, naprawę bądź wymianę instalacji, zakup nowych mebli, a niekiedy także uzupełnienie niezbędnymi urządzeniami RTV i AGD.

Na co jeszcze zwrócić uwagę, kupując nieruchomość pod inwestycję?

Wybierając mieszkanie pod inwestycję, należy zorientować się, jakie ogrzewanie zostało w nim zainstalowane. W nowych inwestycjach deweloperskich jest to centralne ogrzewanie miejskie, które jest oszczędne i wydajne. To samo tyczy się mieszkań znajdujących się w tzw. wielkiej płycie, aczkolwiek nie jest to regułą. Z kolei w starych kamienicach zdarza się, że właściciele adaptują stare piece kaflowe z ogrzewaniem na prąd. To rozwiązanie jest niesamowicie drogie i może sięgnąć nawet kilku tysięcy złotych w okresie zimowym.

Warto również zwrócić uwagę na to, po której stronie świata znajdują się okna. Klienci zwykle lubią dobrze doświetlone mieszkania. Jeśli wybór mieszkania padnie na stronę zachodnią i będzie w nim za gorąco, należy upewnić się, czy instalacja elektryczna i przydział prądu jest wystarczający. Ważne jest bowiem to, aby po założeniu klimatyzacji można było bez obaw włączyć czajnik tak, aby nie wybiło bezpieczników. Oprócz stron świata dla wynajmujących liczy się także widok z okna. Patrzenie codziennie na śmietnik chyba dla nikogo nie będzie przyjemne. Podobnie jest zresztą z sytuacją, w której bloki mieszkalne są usytuowane zbyt blisko siebie i lokatorzy mogą sobie zaglądać do środka. Prywatność i komfort jest zatem równie istotnym aspektem przy wyborze mieszkania pod inwestycję.

Ostatnią rzeczą, o którą dobrze jest zawczasu się zatroszczyć, to miejsce postojowe. Na rynku wtórnym, zwłaszcza w starych dzielnicach, raczej nie ma się na to większego wpływu. Kiedyś, z uwagi na dużą mniejszą liczebność samochodów, miejsce do parkowania nie było aż tak ważnym aspektem przy zakupie nieruchomości, jak wygląda to w obecnych czasach. W nowym budownictwie bywa to niekiedy aż tak istotne, że zaważa na tym, czy mieszkanie będzie się wynajmować, czy też nie.

Planując zakup pierwszego mieszkania pod inwestycję, tak naprawdę najlepiej jest zainteresować się tzw. gotowcami inwestycyjnymi. W ten sposób można zaoszczędzić czas, nerwy, a nade wszystko uniknąć poważnych błędów. Gotowiec inwestycyjny to zazwyczaj mieszkanie podzielone na pokoje, dupaki, trzypaki – czyli niezależne mieszkania na jednej księdze wieczystej. Większość tych gotowców jest już wynajęta, a co najważniejsze posiada dane finansowe, na podstawie których uzyskuje się konkretną informację, ile przynoszą one zysku. 

Autor: Grzegorz Pastuch, Pośrednik w obrocie nieruchomościami, specjalista ds. nieruchomości inwestycyjnych