Inwestowanie w nieruchomości zagraniczne – czy to dobry sposób na lokowanie pieniędzy w niepewnych czasach?

O radę postanowiliśmy się zgłosić do ekspertki ds. nieruchomości zagranicznych z ponad dwudziestoletnim stażem. Pani Oksana A. Zendarska oprócz bogatego doświadczenia zawodowego ukończyła m.in. studia z wyceny nieruchomości na Politechnice Gdańskiej. Warto tutaj dodać, że jako jedna z pierwszych tworzyła rynek nieruchomości w Polsce, a obecnie reprezentuje międzynarodowe spółki deweloperskie w naszym kraju. Zajmuje się także szeroko rozumianym doradztwem w zakresie zakupu nieruchomości za granicą oraz poszerza portfolio o kolejne, projekty związane z tą tematyką.

Pani Oksano, na wstępie chciałam bardzo serdecznie podziękować za to, że zgodziła się Pani wziąć udział w tym wywiadzie. Przechodząc od razu do meritum, chciałam zapytać, czy w czasach, kiedy doświadczamy ogólnoświatowego kryzysu i galopującej inflacji, inwestowanie w nieruchomości zagraniczne może zabezpieczyć zgromadzone oszczędności?

Aby odpowiedzieć jak najdokładniej na to pytanie, zacznę może od czegoś takiego, co fachowo nazywa się dywersyfikacją portfela. Termin ten określa oszczędności zgromadzone na lokacie bankowej w walucie polskiej, w dolarach, w euro itd., jak i oszczędności, za jakie dokonamy zakupu obligacji skarbu państwa (lub innych instrumentów finansowych), czy też nieruchomości. W tym momencie należy podkreślić, iż wynajem domu lub mieszkania w naszym kraju da nam dochód w złotówkach, a nieruchomość nabyta powiedzmy w strefie euro, przyniesie nam dochód w euro. Mało tego, jeśli transakcję zawrzemy na tzw. rosnącym rynku, gdzie kapitał napływa również z innych rejonów świata (Polacy nie są przecież jedynymi inwestorami), możemy liczyć na to, że zakup nieruchomości będzie tam dużo tańszy niż w Polsce. Kolejnym aspektem, który przemawia za tym, by skierować swoją uwagę właśnie na nieruchomości zagraniczne, są przejrzyste przepisy prawa, bezpieczne procedury związane z kupnem takie, jak chociażby możliwość rejestracji nieruchomości w rejestrze państwowym jeszcze w czasie trwania budowy inwestycji. Oprócz tego warto nadmienić o przyjaźnie skonstruowanych zasadach dotyczących zakupu na raty u dewelopera oraz łatwym w uzyskaniu kredycie hipotecznym. A zatem odpowiadając na pytanie, z pełnym przekonaniem uważam, że inwestowanie w nieruchomości zagraniczne, zwłaszcza jeśli są to okazje cenowe, mogą być korzystną opcją na zabezpieczenie swojego kapitału na przykład poprzez wynajem.

Rozumiem. Proszę w takim razie powiedzieć, czy transakcje na rynkach zagranicznych są obarczone ryzykiem inwestycyjnym? Jeśli tak, jak to się ma do transakcji dokonywanych w Polsce?

Tak naprawdę z ryzykiem mamy do czynienia w wielu przypadkach. Może to być ryzyko kursowe, ryzyko związane z koniunkturą w regionie lub w danym kraju, ryzyko z nadpodażą mieszkań lub brakiem dostępnych inwestycji. Dlatego, jak widać, istnieje sporo czynników, które mogą mieć bezpośrednie przełożenie na ryzyko inwestycyjne. Podam tutaj przykład. Jakiś czas temu panowała moda na zaciąganie kredytów we frankach szwajcarskich, kupując nieruchomość w Polsce. Byliśmy poniekąd „mamieni” tanim kosztem kredytu w tej walucie, zupełnie nie licząc się z ryzykiem kursowym. Krótko mówiąc, pozwalając ponieść się emocjom, narobiliśmy sobie niemałych kłopotów pomimo tego, że to nasz rodzimy rynek i realia, z którymi mamy styczność na co dzień.

Załóżmy teraz, że zarabiając w Polsce, kupujemy nieruchomość w strefie euro, którą następnie wynajmujemy i zaczynamy czerpać z tego wynagrodzenie także w euro. Wówczas czujemy się bezpieczniej, ponieważ przychód uzyskujemy w walucie, w której sami dokonaliśmy transakcji. Dzięki takiemu zabiegowi zmniejszył się niejako poziom ryzyka inwestycyjnego. Weźmy teraz drugi wariant, w którym również swoje środki finansowe zainwestujemy w strefie euro. Obserwując rynki, panujące tam trendy, oglądając reklamy, czytając różne artykuły i posiłkując się wiedzą fachowców, dochodzimy do wniosku, że na danym terenie inwestują m.in. znane sieci hotelowe. Firmy te wydały mnóstwo pieniędzy na badanie rynku, stąd też decydują się na inwestycję, tym bardziej że widzą, jak inni inwestorzy również podejmują takie działania. Plusem z całą pewnością są tutaj dogodne połączenia lotnicze, które wiele ułatwiają. Da się to szczególnie zaobserwować w Gruzji w mieście Batumi, gdzie inwestuje cały świat. Tam inwestorami są Niemcy, Hiszpanie, Arabowie, osoby ze Skandynawii itd. Dochód w walucie lokalnej pozwala na ponadprzeciętne stopy zwrotu w stabilnym, stowarzyszonym z UE kraju z bardzo przyjaznym systemem prawnym. Niemniej jednak zawsze powtarzam, że należy mierzyć siły na zamiary i zdroworozsądkowo starać się ograniczać ryzyko, które w gruncie rzeczy występuje zawsze, wszędzie i na każdym rynku.

To jaki Pani zdaniem wybrać kierunek inwestowania i czym się kierować podczas wyboru miejsca zakupu?

Słowo klucz, jakie należałoby wziąć tutaj pod uwagę, to preferencje. Dzieje się tak dlatego, że jedna osoba może mieć ochotę na zakup drugiego domu tylko dla siebie i w rejonie, w którym będzie mogła się relaksować w słońcu niemalże przez 365 dni w roku. Wówczas polecam włoską wyspę Sardynia, ponieważ jest to doskonałe miejsce, aby mieć swoją cichą przystań w malowniczym otoczeniu. Inny inwestor może natomiast chcieć ponadprzeciętnie zarabiać. W takiej sytuacji korzystnie jest zdecydować się na Batumi w Gruzji, które posiada imponującą infrastrukturę na wybrzeżu Morza Czarnego. Kogoś innego interesuje z kolei inwestowanie wyłącznie w strefie euro, ponieważ czuje, że tam jego aktywa będą bezpieczniejsze niż poza strefą. Dlatego według mnie najciekawszym rozwiązaniem, zwłaszcza jeśli ktoś ma takie możliwości, jest inwestowanie w trzech odmiennych destynacjach. Co dokładnie mam na myśli? Otóż warto kupić jedną nieruchomość w Polsce i zarabiać w złotówkach. Kolejną przykładowo w strefie euro i jeszcze jedną we wspomnianej Gruzji, która pozwala teraz na uzyskiwanie ponadprzeciętnej stopy zwrotu. W ten oto sposób tworzy się stosunkowo bezpieczny portfel inwestora. Jeśli chodzi natomiast o kraje, które polecałabym w tym momencie, to oprócz Gruzji i Włochów ciekawą opcją jest Grecja, Cypr, Tajlandia, a także Hiszpania.

Czy mogłaby Pani wskazać, jakie wymogi należy spełnić, chcąc nabyć nieruchomość za granicą?

Wszystko zależy oczywiście od danego kraju, ale może przytoczę przykład Gruzji i rynku pierwotnego, jaki panuje w Batumi. Akurat w tym mieście procedury związane z nabyciem nieruchomością nie są skomplikowane. Należy okazać dowód osobisty lub paszport. W przypadku chęci zaciągnięcia kredytu hipotecznego w banku trzeba dysponować wkładem własnym powyżej 30 proc. Co ciekawe, nawet bez badania zdolności kredytowej można uzyskać wsparcie finansowe na kilkanaście lat spłaty, ponieważ dla banku zabezpieczeniem jest sama nieruchomość. Tego typu ryzyko wpisane w biznes po prostu jest dla banku akceptowalne. Kolejnym etapem będzie podpisanie umowy z deweloperem, gdzie istnieje możliwość skorzystanie z jego indywidualnej propozycji, czyli zakupu nieruchomości na raty w czasie, gdy trwa budowa apartamentowca. Jest to tzw. pożyczka wewnętrzna deweloperska. Bardzo ważne jest to, iż wszystko odbywa się poprzez sporządzenie odpowiedniego wpisu w państwowym gruzińskim rejestrze sądowym jeszcze w trakcie, gdy inwestycja jest realizowana. To już na wstępie podwyższa poczucie bezpieczeństwa. Ponadto jest to forma roztoczenia parasola ochronnego nad kupującym nieruchomość przez państwo. Tak to wygląda w Gruzji. Łatwo więc da się zauważyć, że nie ma tam jakichś szczególnych wymagań ani utrudnień związanych z nabyciem nieruchomości.

Kolejne pytanie brzmi, czy zakup mieszkania za granicą można sfinansować kredytem hipotecznym, aczkolwiek poniekąd odpowiedziała Pani już na to pytanie.

Tak, oczywiście. Trzeba tylko zaakceptować i dostosować się do procedur danego banku krajowego i zwrócić uwagę na wszystkie koszty związane z zaciągnięciem zobowiązania. Z kolei bezpośrednio w Polsce nie ma możliwości otrzymania kredytu hipotecznego, który mógłby sfinansować inwestycję zagraniczną.

Na zakończenie proszę powiedzieć, które kraje zapewniają obecnie najlepszą stopę zwrotu z inwestycji?

W mojej ocenie dobrze byłoby się skupić nie na krajach, a raczej na konkretnych miejscach. Uważam po prostu, że samo pojęcie "kraju" w tym kontekście jest zbyt szerokie. Pod względem inwestycyjnym z całą pewnością ciekawą propozycją będą hiszpańskie Wyspy Kanaryjskie, wspomniane już wcześniej Batumi w Gruzji oraz Phuket w Tajlandii. Są to trzy miejsca, na które stawiałabym w pierwszej kolejności, aczkolwiek zawsze należy samemu odpowiedzieć sobie na pytanie, w jakim celu nabywa się nieruchomość zagraniczną. Dopiero później trzeba obrać odpowiednią strategię działania. Warto pamiętać, że jeśli chodzi o rynek w Hiszpanii, to nie zapewnia on szybkiego zysku z inwestycji. Jest to bardziej wariant dla inwestorów długofalowych, ponieważ tam stopa zwrotu następuje mniej więcej po 15 latach. Trzeba też liczyć się tym, że choć ceny domów i mieszkań tam zahamowały, to jednak w dalszym ciągu koszty utrzymania są dosyć wysokie. Jeśli ktoś ma stabilny dochód w Polsce lub za granicą, to jak najbardziej można zainteresować się tą destynacją. Podsumowując, mogę powiedzieć, że inwestowanie w nieruchomości zagraniczne nie jest żadną sztuką, a raczej nauką, czyli dogłębną analizą tego, co dzieje się na rynkach w danym kraju.

Pani Oksano, jeszcze raz bardzo dziękuję za to, że podzieliła się Pani swoją obszerną wiedzą na temat nieruchomości zagranicznych i tego, jak prosperują rynki w poszczególnych krajach.

Ja również dziękuję. Było mi bardzo miło, że mogłam podzielić się tym, co wiem na temat inwestowania za granicą.