Jak zminimalizować ryzyko związane z zakupem nieruchomości?

Mimo że inwestowanie w nieruchomości uznawane jest za jeden z najbezpieczniejszych sposobów lokowania kapitału, to i tak niesie ze sobą pewne niebezpieczeństwa. Aby im zapobiegać, najpierw należy je rozpoznać i zdefiniować. Inne zagrożenia dotyczą bowiem zakupu domu lub mieszkania, inne natomiast ponownej sprzedaży czy wynajmu.

Zakup nieruchomości – jakie ryzyko się z tym wiąże?

Nabycie nieruchomości może nastręczać wielu problemów, szczególnie w przypadku początkującego inwestora, który nie zna specyfiki rynku. Trudności mogą być związane m.in. ze znalezieniem mieszkania w odpowiednim standardzie czy w interesującej nas lokalizacji. Kolejnym niebezpieczeństwem jest ryzyko wyceny – rozbieżność stawek na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest bardzo duża. Szczególnie duże różnice widoczne są na rynku wtórnym. Tam również najłatwiej paść ofiarą zawyżania cen czy nierzetelnie wykonanych remontów, które na późniejszym etapie generują dodatkowe koszty.

Aby tego uniknąć, warto dokładnie przeanalizować wiele ofert w podobnej lokalizacji. Dobrym pomysłem jest również skorzystanie z usług profesjonalnego rzeczoznawcy, który szybko i skutecznie wyceni realną wartość mieszkania. Pomoże również oszacować, ile będzie ono warte z upływem czasu. Można także skorzystać z profesjonalnego narzędzia RONiN24.pl, które w kilka sekund dokonuje bezbłędnej analizy.

Jako pierwszą inwestycję warto wybierać mieszkania z rynku pierwotnego (w stanie deweloperskim lub wykończone pod klucz). Ich wartość jest znacznie łatwiejsza do oceny, nie wymagają one żadnych remontów czy naprawy usterek, które w niektórych przypadkach okazują się tzw. studnią bez dna.

Szczególnym rodzajem ryzyka jest także ryzyko transakcyjne. Wiąże się ono z niewłaściwą interpretacją zapisów umowy. Mogą one dotyczyć terminów wpłaty zaliczki czy kolejnych transz), które mogą wpłynąć na podniesienie kosztów, a w niektórych przypadkach nawet doprowadzić do zerwania umowy i utraty części kapitału. Tutaj jedynym rozwiązaniem jest dokładne zapoznanie się z dokumentem lub przedstawienie go specjaliście z zakresu prawa z prośbą o interpretację.

Sprzedaż lokalu mieszkalnego – pułapki, w które najczęściej wpadają inwestorzy

Osoby planujące zakup nieruchomości z myślą o dalszej sprzedaży muszą się liczyć z tzw. ryzykiem płynności. Jest ono uzależnione od wartości mieszkania oraz ilości zainwestowanych środków. Wysoki próg wejścia w inwestycję nie zawsze przekłada się na szybkość jej zwrotu. Na moment odzyskania środków finansowych czasem trzeba czekać nawet kilkanaście miesięcy, szczególnie w takim okresie jak teraz, gdy popyt na nieruchomości jest niższy.

Z możliwością zamrożenia zysków muszą się liczyć również osoby kupujące nieruchomość na kredyt. Wzrost miesięcznych rat wynikający z kilkukrotnego podnoszenia stóp procentowych mógł spowodować okresowe straty u osób, które w ubiegłym roku postawiły na ten sposób finansowania inwestycji.

Aby uniknąć tego typu sytuacji, warto inwestować w mieszkania w wysokim standardzie, znajdujące się w najpopularniejszych lokalizacjach – to właśnie one cieszą się największym zainteresowaniem potencjalnych kupców. Dobrym pomysłem jest również zaciągnięcie opinii doradcy kredytowego, który oceni ryzyko związane z zaciągnięciem kredytu w długoterminowej perspektywie.

Wynajem nieruchomości – jak zminimalizować ryzyko strat?

Wynajem to z jednej strony doskonały sposób na czerpanie długoterminowych zysków na stałym poziomie, zaś z drugiej inwestycja jest obarczona sporym ryzykiem.

Pierwszym problemem może okazać się znalezienie najemcy. Obecnie popyt na mieszkania na wynajem jest bardzo duży, nie jest to więc szczególnie prawdopodobny scenariusz. Może się jednak zdarzyć, że wynegocjowana opłata za użytkowanie lokalu będzie niższa od oczekiwanej, a tym samym pomniejszy się zysk wynajmującego. Kolejnym problemem są krótkoterminowe umowy, które sprawiają, że właściciel częściej musi szukać nowych najemców. Jest to czasochłonne, a dodatkowo prowadzi do powstania okresów, w których mieszkanie nie generuje zysków.

Decydując się na zakup nieruchomości na wynajem, należy również wziąć pod uwagę ryzyko niewywiązania się najemców z umowy najmu. Może to skutkować nieregularnym opłacaniem czynszu (lub całkowitym zaniechaniem ponoszenia opłat) lub nieprawidłowym użytkowaniem, które może doprowadzić do zniszczenia mieszkania. Aby uniknąć takiej sytuacji, należy nie tylko zweryfikować wypłacalność przyszłych najemców (np. prosząc o dostarczenie zaświadczenia o zatrudnieniu, pytając o wysokość dochodów, lub sprawdzając bazę danych KRD), ale również właściwie skonstruować umowę.

W ostatnim czasie coraz większą popularnością cieszy się podpisywana u notariusza umowa najmu okazjonalnego, która umożliwia eksmisję lokatorów, jeśli nie regulują terminowo opłat. Warto również stworzyć dokumentację fotograficzną mieszkania, która pozwoli udowodnić dokonanie ewentualnych szkód.