Skąd pozyskiwać fundusz na flipowanie mieszkania?

Na czym polega flipowanie nieruchomości?

Flipowanie nieruchomości jest niezwykle popularne za oceanem, ale i u nas od wielu lat rozwija się z dużym powodzeniem. W wielkim skrócie flipping polega na zakupie częściej mieszkania aniżeli domu, który nadaje się do generalnego remontu. Po jego przeprowadzeniu wartość rynkowa nieruchomości wzrasta, stąd też wyższa kwota sprzedaży zapewnia niemały zysk dla inwestora. Takie działania może prowadzić zarówno osoba prywatna, jak i ta, która posiada aktywną działalność gospodarczą. 

Choć na flippingu nieruchomości można naprawdę nieźle zarobić, to kluczem do sukcesu jest wybór odpowiedniej inwestycji. Nabywając lokum, warto postarać się o to, aby wynegocjować możliwie jak najniższą stawkę. Co równie istotne, nieruchomość ta musi posiadać potencjał inwestycyjny. Trzeba więc wykazać się wyobraźnią, ale i umiejętnościami remontowymi, by w miarę niskim kosztem doprowadzić do wykończenia nieruchomości. Jej stan musi być na tyle atrakcyjny, na ile to możliwe, aby sprzedaż odbyła się po znacznie wyższej cenie od pierwotnie zapłaconej. 

W jaki sposób pozyskać kapitał na flipowanie mieszkania?

Rozpoczynając swoją przygodę z flippingiem nieruchomości, warto pamiętać, że środki przeznaczone na ten cel powinny być wysokie. Mieszkanie bądź też dom trzeba najpierw kupić, a później jeszcze wyremontować. Oczywiście koszty flipingu zawsze da się obniżyć, ale będzie to wymagać od inwestora przeprowadzenia wielu prac na własną rękę. Najlepiej jest więc posiadać spory zapas gotówki, aczkolwiek zawsze można się postarać o zewnętrzne źródła finansowania. Do dyspozycji są tradycyjne oraz alternatywne sposoby pozyskania niezbędnego kapitału. 

Wśród tradycyjnych form pokrywania kosztów związanych z prowadzeniem flipingu nieruchomości wymienić można:

• kredyt hipoteczny,

• pożyczka inwestycyjna,

• współpraca z partnerami inwestycyjnymi,

• finansowanie przez pośredników. 

O czym pamiętać, ubiegając się o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania inwestycyjnego?

Starając się o kredyt hipoteczny, trzeba przede wszystkim zwrócić uwagę na koszty zobowiązania. Przy tej okazji warto sprawdzić, ile rekompensaty pobierze bank w przypadku przedterminowej spłaty zadłużenia. Należy także pamiętać, że polskie banki nie posiadają specjalnych ofert kredytów na potrzeby inwestycji mieszkaniowych polegających na późniejszej odsprzedaży z zyskiem. Oprócz tego rządowe programy dopłat do kredytów takie, jak np. Bezpieczny Kredyt 2 proc. czy Mieszkanie bez wkładu własnego nie są przewidziane dla fliperów.

Jakie minusy ma pożyczka inwestycyjna?

Kolejnym sposobem na pozyskanie kapitału na zakup nieruchomości z zamiarem późniejszej odsprzedaży jest zaciągnięcie kredytu lub pożyczki inwestycyjnej. Z tym że ich największą wadą jest to, iż cały proces kredytowy trwa zwykle bardzo długo. Niekiedy jest to nawet 30 dni, a przy tym istnieją różnorodne oferty. Dla inwestora, któremu zależy na czasie, długi okres oczekiwania na decyzję banku oraz zbyt szeroka oferta może stanowić poważny problem. 
 

Czy warto wchodzić we współpracę z innymi inwestorami?

Współpraca z innymi inwestorami pozwala w stosunkowo szybkim czasie zgromadzić środki finansowe niezbędne na zakup mieszkania, które później sprzeda się z zyskiem. W tym przypadku należy się zabezpieczyć stosowną umową cywilną, która ureguluje wszelkie prawa i obowiązki partnerów decydujących się na udział w danym przedsięwzięciu. Jest to zatem dobra opcja pod warunkiem sprawiedliwego podziału zadań i rzetelnej współpracy.

Natomiast jeśli chodzi o pośredników dysponujących kapitałem, może to być dobra opcja, aczkolwiek ich znalezienie nie jest wcale łatwym zadaniem. O wsparcie lepiej jest więc zwrócić się do odpowiednich instytucji finansowych.

Jakie są dostępne alternatywne źródła finansowania?

Jeśli tradycyjne formy finansowania flipowania nieruchomości z różnych względów są nieodpowiednie, wówczas albo można całkowicie zrezygnować z takiej formy inwestowania, bądź poszukać alternatywnych źródła. Do takich należy:

• crowdfunding,

• fundusze inwestycyjne klasyczne

• oraz fundusze typu REIT.

Co to jest crowdfunding nieruchomości?

W ramach flipingu warto pomyśleć o czymś takim, jak crowdfunding, gdyż umożliwia to podjęcie się inwestycji na wyższą kwotę. Dzieje się tak dlatego, że wiele osób składa się na jedną inwestycję. Projekt najczęściej inicjuje jego lider bądź deweloper, a wszystko to odbywa się dzięki zgromadzonym funduszom na internetowej platformie crowdfundingowej. W zamian za wpłacone środki finansowe każdy inwestor otrzymuje udział w zysku wypłacany po ukończeniu flipingu. 

Czy opłaca się korzystać z funduszy inwestycyjnych i REIT-ów?

Na polskim rynku nieruchomości pojawiają się również zagraniczne fundusze inwestycyjne, które najpierw kupują mieszkania, a później je sprzedają lub wynajmują. Z kolei REIT-y są zdecydowanie mniej znaną formą inwestowania w nieruchomości. W wielkim uproszczeniu są to fundusze notowane na giełdzie, a zakup ich udziałów odbywa się tak samo, jak zakup akcji. Co ciekawe, można wejść w inwestycję mieszkaniową, nie posiadając wcale dużego kapitału tak, jak wygląda to w przypadku bezpośrednich transakcji nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że korzystając z funduszy inwestycyjnych czy REIT-ów, tak naprawdę ma się niewielki wpływ na wybór flipów mieszkaniowych i na ich sprzedaż. Co prawda nie trzeba martwić się o remonty bądź odświeżenie lokali, ale i nie ma się żadnego wpływu na przebieg prowadzenia takiej inwestycji. 

Podsumowanie

Mieszkania z przeznaczeniem do flipingu należy wybierać rozważnie, ponieważ zaważa to na rentowności całej inwestycji. Kluczowa będzie tutaj weryfikacja stanu technicznego lokalu i oszacowanie kosztów przyszłego remontu. Najlepiej jest zainwestować własne środki pieniężne, ale jeśli niezbędne okażą się zewnętrzne formy finansowania, trzeba dokładnie przeliczyć, z jakim kosztem będzie się to wiązało.