Co to jest flipping i jak się na nim zarabia?

W największym uproszczeniu – flipping to stosunkowo szybka odsprzedaż mieszkania drożej, niż się je kupiło. Zakup danej nieruchomości jest czyniony już z myślą o pozbyciu się jej w niedługim czasie. Jak działa to w praktyce?

Na czym polega flipping?

Zacznijmy od tego, że – aby zostać flipperem – trzeba już na start dysponować dość sporą sumą pieniędzy. Przyszły flipper potrzebuje mieć bowiem kapitał, który wystarczy nie tylko na zakup upatrzonej przez niego nieruchomości, ale i na przygotowanie jej do dalszego obrotu. 
Zwykle celem flippera są domy i mieszkania w bardzo okazyjnych cenach, często znacznie poniżej cen rynkowych. Mogą to być zarówno nieruchomości oferowane w ramach licytacji komorniczych, do gruntownego remontu (czyli przeważnie w fatalnym stanie technicznym), jak i budynki lub lokale sprzedawane przez właścicieli po zaniżonej cenie. Powód? Czasem jest nim pilna potrzeba gotówki, a czasem po prostu zwykła nieznajomość aktualnej sytuacji na rynku. Bywają też nieruchomości w jakiś sposób obciążone – również na takie „problematyczne” domy i mieszkania decydują się tego typu inwestorzy. 

– Wśród profesjonalnych uczestników rynku nieruchomości zaczął być popularną formą krótkoterminowego inwestowania na przełomie lat 2016 i 2017, ale rozgłos medialny zyskał dopiero w 2018 r. dzięki polskojęzycznym wersjom programów telewizyjnych, pokazujących, jak zarobić na remontowaniu mieszkań, a także dzięki popularyzacji gier komputerowych typu „House Flipper”. W rezultacie zjawisko zaczęły opisywać gazety i portale branżowe zajmujące się finansami i gospodarką, a w sprzedaży pojawiły się pierwsze polskie podręczniki o zarabianiu na nieruchomościach. Powstał również rynek szkoleń flippingowych, na których ten rodzaj transakcji był prezentowany jako niezawodny sposób na zarobek nawet 30 proc. wartości nieruchomości, i to w czasie zaledwie kilku miesięcy – czytamy w „Zjawisko flippingu na polskim rynku mieszkaniowym” autorstwa Adama Czerniaka, Hanny Milewskiej‐Wilk oraz Tomasza Bojęcia.

Home stager – najlepszy przyjaciel flippera 

Jeśli flipper decyduje się na zakup niedrogiej nieruchomości, to zwykle wymaga ona remontu. Bywa, że wystarczy drobny lifting, jednak nawet wtedy potrzebna jest pomoc profesjonalisty – home stagera, który odpowiednio przygotuje wnętrze. Dzięki zastosowaniu odpowiednich technik, potencjalny nabywca może poczuć się w danym miejscu niemalże jak u siebie. To sprawia, że jest bardziej skłonny kupić oglądaną nieruchomość.
 

Zdarzają się też lokale wymagające remontu praktycznie od podstaw. Wtedy, oprócz kapitału, potrzebna jest ekipa remontowa, która upora się z najcięższymi pracami. Wszystkie te zabiegi służą oczywiście podniesieniu wartości nabytej nieruchomości. Równie ważne są atrakcyjne zdjęcia, które mają już na start zachęcić potencjalnego nabywcę do zakupu danego lokalu. 

Zyski obarczone ryzykiem straty

Warto pamiętać, że czasem sprzedaż może nie pójść tak gładko, jak można by się było spodziewać. Ryzyko to maleje, gdy kupowana przez flippera nieruchomość jest usytuowana w atrakcyjnej, popularnej lokalizacji, a samo mieszkanie ma dogodny układ pozwalający na np. podzielenie przestrzeni pod kątem ewentualnego późniejszego wynajmu. Nieruchomości znajdujące się w mniej popularnych okolicach może być znacznie trudniej odsprzedać. Liczą się też aspekty takie, jak piętro, metraż czy dostępność komunikacji zbiorowej.

Nie można też zapominać o kosztach samego odświeżenia lokalu – o ile cena drobnego liftingu może zamknąć się w granicach kilku tysięcy złotych, to remont od podstaw z pewnością pochłonie o wiele więcej pieniędzy. 
Nie inaczej sprawa ma się z wadliwym stanem prawnym flippowanej nieruchomości. Mowa tu np. o obciążeniu służebnościami, nieuregulowanych sprawach spadkowych, niechcianych lokatorach, a nawet różnego rodzaju samowolach budowlanych etc. Uporządkowanie niektórych kwestii może czasem zająć wiele czasu. Warto to uwzględnić już na początkowym etapie flipa.

Flipping wymaga czasu

Aby wyszukać nieruchomość w wyjątkowo niskiej cenie, którą jednocześnie będzie cechować spory potencjał sprzedażowy, trzeba czasami poświęcić naprawdę wiele czasu. Systematyczne przeglądanie ogłoszeń na portalach internetowych i obwieszczeń o licytacjach komorniczych jest ważną częścią flippingu. 

– Przeciętna liczba tygodni, które upływają między zakupem a sprzedażą flippowanej nieruchomości, to 20–25 tygodni, i to niezależnie od roku czy popularności samego zjawiska. Z analizy długości transakcji flippingowych w latach 2017–2020 wynika, że połowa flipów trwała od 12 do 32 tygodni z medianą równą 21 tygodni. To wyraźnie dłużej, niż deklarowali inwestorzy, którzy twierdzą, że udaje im się zamknąć transakcję flippingową w czasie 9–18 tygodni. Wygląda zatem na to, że flipperom jest trudno przyspieszyć inwestycje. Może to być spowodowane występowaniem przeszkód o charakterze biurokratycznym, zwłaszcza długotrwałych procedur dokonywania wpisów w księgach wieczystych nieruchomości – możemy przeczytać w „Zjawisko flippingu na polskim rynku mieszkaniowym” autorstwa Adama Czerniaka, Hanny Milewskiej‐Wilk oraz Tomasza Bojęcia.

W Polsce flip nieruchomości jest młody

Jak dowiadujemy się ze wspomnianego wyżej artykułu naukowego, na naszym rodzimym rynku zjawisko to można obserwować od co najmniej dwóch dekad. Jednak, jako w pełni świadoma strategia inwestycyjna, flipping zyskał na popularności dopiero między rokiem 2016 a 2017.
Nic dziwnego, że ten sposób na zarabianie zyskuje na popularności. W ten sposób szybko można bowiem zarobić sporo pieniędzy. Jeśli inwestor jest gotów zaakceptować ryzyko oraz liczy się z możliwością wystąpienia nieprzewidzianych zdarzeń (szczególnie podczas remontu), a do tego jest cierpliwy i może poświęcić czas na wyszukiwanie odpowiednich ofert – być może flipping jest dla niego odpowiedni.