Chcesz zarabiać więcej na wynajmie? Przeczytaj, na co zwrócić uwagę

Pewna lokata kapitału w niepewnych czasach

Wiele osób, które chcą zainwestować swoje oszczędności, decyduje się na zakup lokalu mieszkaniowego na wynajem. Ten sposób lokowania kapitału staje się szczególnie popularny w dobie rosnącej inflacji i nieopłacalności odkładania funduszy na bankowych lokatach. Nieruchomości z racji tego, że utrzymują swoją wartość w dłuższej perspektywie, pozwalają zarobić na wynajmie niemal przez cały czas.

Popyt na mieszkania, szczególnie w dużych miastach, zwykle jest wysoki. Swój szczyt osiąga zazwyczaj jesienią, kiedy studenci wracają z wakacji. Wzrost zainteresowania wynajmem w Polsce generują także emigranci ekonomiczni. Wybuch wojny w Ukrainie sprawił, że do tych grup dołączyli uchodźcy – głównie nasi wschodni sąsiedzi, którzy tłumnie przybywali do naszego kraju z nadzieją na znalezienie schronu dla siebie.

W miastach turystycznych trzeba też pamiętać o wynajmie krótkoterminowym. Z noclegów korzystają turyści zwiedzający najpiękniejsze polskie zabytki, ale także ci, którzy do kraju nad Wisłą przybywają w sprawach służbowych. Zyski zależą przede wszystkim od właściwego wyboru nieruchomości. Dobra decyzja w tym zakresie zapewni właścicielowi stałe i wysokie przychody z najmu.

Pierwsze decyzje — komu chcesz wynajmować?

Decydując się w inwestycję w nieruchomości, trzeba zacząć od określenia charakteru najmu. Wynajem dobowy wiązać będzie się z wyższymi zyskami, ale niesie ze sobą większe ryzyko i konieczność sporych nakładów finansowych. Wynajmując nieruchomość turystom, właściciel musi zadbać o regularne sprzątanie, wymienianie pościeli czy ręczników, a także usuwanie awarii, o które w takim przypadku zdecydowanie łatwiej. Wiele zależy też od trendów rynkowych. Wyraźnie pokazała to pandemia i niestabilna sytuacja za naszą wschodnią granicą.

Wynajem długoterminowy to mniejsze dochody miesięczne, ale większa stabilizacja i spokój. Właściciel takiej nieruchomości nie musi stale jej doglądać i rzadziej dopłaca do napraw. Dodatkowo może podzielić lokal na kilka pokoi i nająć każdy z nich osobno, co może nawet podwoić zyski.

Dobra lokalizacja, winda i parking

Zysk z najmu wynika bezpośrednio z kilku czynników, które składają się na ostateczną cenę, jaką gotowi zapłacić są potencjalni klienci. Najważniejszym z nich jest z pewnością lokalizacja. Kupując lokal, warto pamiętać o potrzebach docelowej grupy lokatorów. Turyści będą preferować mieszkania w centrum, studenci docenią dobrą komunikację i bliskość ośrodków akademickich, a rodziny z dziećmi będą przywiązywać wagę do otoczenia. Istotna dla nich będzie dostępność terenów zielonych, szkół i przedszkoli. Docenią również dobre połączenie z miejscem pracy, bliskość przychodni oraz spokój i ciszę.

Jeśli chodzi o oczekiwania względem budynku, większość lokatorów zwraca uwagę na dostępność parkingu, czy to podziemnego, czy nadziemnego. Standardem staje się też winda. Brak tych udogodnień z pewnością będzie bardziej dotkliwy dla osób, które skorzystają z wynajmu długoterminowego. Codzienne wspinaczki po schodach z wózkiem i kłopoty z zaparkowaniem samochodu mogą skutecznie odstraszyć potencjalnych najemców. Z pewnością zaletą będzie też ogrodzenie osiedla i monitoring. Czynniki te nie będą już tak istotne dla turystów przyjeżdżających na kilka dni, choć niedogodności mogą sprawić, że więcej nie wrócą do tego samego właściciela.

Wielkość ma znaczenie

Metraż nieruchomości również definiuje to, kto może zainteresować się jej wynajmem. Statystyki pokazują, że coraz więcej najemców poszukuje stosunkowo małych mieszkań. Raport przeprowadzony przez firmę Armon-Sarfin pokazuje, że przeciętna powierzchnia użytkowa wybieranych lokali użytkowych w 8 największych polskich miastach w IV kw. ubiegłego roku wyniosła 54,63 mkw. Największą popularnością cieszą się więc mieszkania dwu — lub maksymalnie trzypokojowe. Takich poszukują przede wszystkim młode małżeństwa z dziećmi, pary czy nawet single.

Oczywiście można zdecydować się na duży metraż wynajmowany kilku osobom, ale próg wejścia na rynek w tym przypadku będzie zdecydowanie wyższy, a mieszkanie  zużyje się znacznie szybciej. Do tego trzeba także doliczyć czas i energię, które poświęcić trzeba będzie na poszukiwanie kolejnych lokatorów.

Jeśli zdecydujemy się na wynajem krótkoterminowy, warto zainwestować w kawalerkę w dobrej lokalizacji. Taki lokal bardzo dobrze sprawdzi się jako baza dla turystów czy osób przybywających do danego miasta w celach biznesowych. Nie dziwi zatem ogromna popularność mikrokawalerek. Inwestując niewiele, można bowiem naprawdę sporo zarobić.

Wyposażenie rzutuje na wysokość czynszu

Czynnikiem, który jest ważny dla wszystkich wynajmujących i sprawi, że będą gotowi zapłacić więcej, jest standard wykończenia oraz wyposażenie. To, jak wyglądać będzie wynajmowane mieszkanie, w dużym stopniu rzutuje na wysokości czynszu. W przypadku najmu krótkoterminowego właściciel musi w pełni wyposażyć lokum. Mowa tu nie tylko o meblach i sprzęcie AGD, ale także naczyniach, zastawie stołowej, pościeli czy ręcznikach. Wszystko po to, aby turysta mógł zabrać do walizki jedynie najpotrzebniejsze rzeczy.

Inaczej wygląda to w przypadku dłuższego czasu najmu. Właściciel takiej nieruchomości nie musi zapewnić wszystkiego swoim lokatorom. Zdarza się też, że części z nich zależy na przywiezieniu swoich prywatnych mebli i sprzętu AGD. Dla wynajmującego oznacza to mniejsze koszty.

Czy i ile można teraz zarobić na wynajmie?

Inwestor, który dobrze oceni zapotrzebowanie rynku i zakupioną nieruchomość dostosuje do docelowej grupy klientów oraz rynkowych trendów, może naprawdę dobrze zarobić. W IV kw. 2022 r. średni czynsz w Warszawie wyniósł 2226 zł. To o 39 zł więcej niż w poprzednich miesiącach. W Katowicach średnia stawka miesięcznego czynszu wzrosła w tym czasie o 4,52 proc., w Łodzi o 1,86 proc., a w stolicy Dolnego Śląska o 0,32 proc.

Nadal jednak rentowność wynajmu lokali mieszkaniowych w największych aglomeracjach w Polsce wynosi od ok. 5 do 6 proc. Przez cały ubiegły rok, ze względu na złożoną sytuację na rynku nieruchomości, opłacalność ta rosła. Przystopowała dopiero w lutym 2023 r.

Spadek stawek najmu sprawił, że rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem spadła. Zaobserwować można też niewielkie odbicie ofertowych cen sprzedaży nieruchomości. Mimo to nadal opłaca się lokować swoje oszczędności w tę gałąź najmu. Wysokość zysków osiąga obecnie ok. 5,49 proc. netto. Oznacza to zarobek na poziomie lokaty bankowej z oprocentowaniem 6,78 proc., co sprawia, że osoby, które chcą uratować swoje pieniądze przed skutkami wysokiej inflacji, chętnie decydują się na zakup mieszkań w tym celu. Nieruchomości pozostają pewną i długoterminową inwestycją, której wartość nie zawodzi. Zainteresowanych wynajmem nie brakuje i w najbliższych latach z pewnością się to nie zmieni.