Podatki od najmu krótkoterminowego – oto, co musisz wiedzieć

W ramach najmu krótkoterminowego właściciele nieruchomości mogą z łatwością zarabiać na wynajmie swoich mieszkań, domów lub pokoi. Tak samo, jak w przypadku każdego innego przychodu, najem krótkoterminowy również podlega opodatkowaniu. Możliwości jest tu kilka. Warto wybrać to, które najbardziej się opłaca w przypadku danego przedsiębiorcy. W świetle przepisów prawnych nie ma żadnej różnicy między wynajmem nieruchomości na doby a tym na miesiące czy lata. Właściciel nieruchomości jest więc zobowiązany do wykazywania swoich przychodów z wynajmu i odprowadzania z tego tytułu podatków. Można jednak liczyć na pewnego rodzaju wyjątki.

Najem krótkoterminowy a działalność gospodarcza – czy trzeba zakładać?

Wynajmujesz jedną lub więcej nieruchomości na krótki termin? Uważaj, bo nie jest to już najem prywatny. Urząd Skarbowy może potraktować twój sposób uzyskiwania dochodów jako prowadzenie działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 2 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej jest to zarobkowa działalność usługowa wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły.

Warto wiedzieć, że w kontekście konieczności założenia działalności gospodarczej mowa nie tylko o całorocznym oferowaniu nieruchomości potencjalnym najemcom, ale również o działalności sezonowej. To nie jest dobra wiadomość dla osób, które wynajmują w ten sposób swój dom lub mieszkanie w wybranych okresach w ciągu roku. Wiadomo – nikt nie chce ponosić kosztów prowadzenia działalności przez 12 miesięcy, podczas gdy zyski czerpie jedynie przez np. jeden kwartał. Z tym że tak to wygląda w przypadku właścicieli mieszkań usytuowanych w miejscowościach typowo turystycznych, do których zimą napływają amatorzy sportów zimowych, a latem – poszukiwacze nadmorskich lub górskich przygód.

Istnieje jednak rozwiązanie, które może pomóc takim przedsiębiorcom – zawieszenie działalności gospodarczej. W trakcie zawieszenia DG nie trzeba bowiem płacić żadnych obowiązkowych składek, bo nie podlega się ubezpieczeniom w ZUS. A zatem w miesiące, w których nie uzyskujesz przychodów, możesz złożyć w urzędzie stosowny wniosek. Warto pamiętać, że najlepiej jest to zrobić wraz z nadejściem pierwszego dnia miesiąca. Dzięki temu będziesz zwolniony z opłacania zarówno składek społecznych, jak i zdrowotnych za cały ten miesiąc. Natomiast, gdy zajdzie potrzeba wznowienia działalności, bez problemu uruchomisz ją ponownie.

Najem krótkoterminowy bez działalności

Oczywiście, nie zawsze trzeba od razu założyć działalność gospodarczą, wynajmując nieruchomość krótkoterminowo. Urząd Skarbowy może potraktować najem domu lub mieszkania jako zarobek niezwiązany z działalnością gospodarczą. Ma to zastosowanie wtedy, gdy nie będziesz prowadzić zorganizowanego wynajmu na doby, a jedynie zdecydujesz się wypożyczyć komuś posiadaną nieruchomość w sezonie przez jakiś określony czas. Chodzi po prostu o to, by ta działalność miała charakter sporadyczny. Wówczas można  mówić o najmie prywatnym.

Taką nieruchomość przez resztę roku także da się wynajmować bez prowadzenia działalności gospodarczej jednak nie na doby, a długoterminowo. Wówczas „skarbówka” nie potraktuje cię jak przedsiębiorcy. Czerpane z takiego źródła przychody mogą być po prostu opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym – według stawki 8,5 proc. lub 12,5 proc. Warunek jest jednak taki, że najem krótkoterminowy musi być jednorazowym incydentem bez planowania regularnego wypożyczania posiadanej nieruchomości.

Ile wynosi podatek za najem nieruchomości?

Wynajmując mieszkanie, należy być czujnym. Wystarczy, że przez wybrany czas postanowi się użyczyć swoją nieruchomość na doby, a fiskus już będzie wymagał od ciebie rozliczenia wynajmu długoterminowego również w ramach indywidualnej działalności gospodarczej. Przy tym konieczne stanie się oraz zarejestrowanie tejże działalności. Co wtedy? Twoje przychody zostaną opodatkowane podatkiem dochodowym.

Dostępnych jest tu kilka wariantów. Pierwszy z nich to obłożenie przychodu podatkiem liniowym ze stawką 19 proc. – tu nie będzie mieć znaczenia wysokość twoich obrotów. Jednak możesz też zdecydować się na opodatkowanie w oparciu o skalę podatkową ze stawką 12 proc. i 32 proc. (w zależności od wysokości wpływów z tytułu prowadzonej działalności). Ostatnia możliwość to opodatkowanie oparte o ryczałt ewidencjonowany. Tu, w zależności od wysokości przychodów, stawka wyniesie 8,5 proc. lub 12,5 proc.

Najem krótkoterminowy a VAT

Dodatkowo, najem krótkoterminowy opodatkowany jest też podatkiem VAT ze stawką 8 proc. Na szczęście możesz uzyskać zwolnienie z tego obowiązku. Wystarczy, że twoje roczne obroty nie przekroczą 200 tys. zł. Średnie miesięczne wpływy musiałyby przyjmować  poziom ok. 16,5 tys. zł. To dosyć sporo. Można więc założyć, że wynajmując jedno mieszkanie w takim trybie, raczej nie przekroczysz tego pułapu.

Na tym jednak nie koniec, ponieważ płacisz bowiem podatek od nieruchomości. W przypadku prowadzenia w danym lokalu działalności gospodarczej, stawka będzie się też różnić od tej naliczanej osobie prywatnej.

Podsumowując, sprawa wygląda na skomplikowaną, aczkolwiek w praktyce wcale taka nie jest. Zastanów się więc, czy regularnie wynajmujesz nieruchomość i nastawiasz się na systematyczne przychody. Od wniosków uzależnij również konieczność założenia działalności gospodarczej. Jeśli nadal masz wątpliwości co do sposobu opodatkowania, najlepiej będzie, jeśli zasięgniesz porady w odpowiednim urzędzie.